不動産投資家コアラ

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『閲覧注意！不動産投資詐欺の5つの手口を公開！』 です。 結論から言うと 不動産投資詐欺の手口は 大きく分けて 5つ あります。 僕の実体験も含めて その5つを1つずつ解説しますね。 ①入居状況詐欺 実際には空室が多い物件なのに、 サクラや身内を住まわせて居住者が いるように装う詐欺のことです。 実際には入居者はおらず、家賃収入は 入りません。 入居者からの家賃収入の偽造証明書や 偽造領収書を提供し、 家賃収入があるかのように 見せかけています。 購入した途端に入居者が次々に退去し、 空室が多くなることで収支が赤字になり、 経営が成り立たなくなります。 こうした被害に遭わないためには、 レントロールで各部屋の契約時期を確認し 物件の所有者や入居者情報を照会すること が大切です。 ②手付金詐欺 支払った手付金を持ち逃げされ、 実際の物件は手に入らないという 詐欺のことです。 手付金とは、物件の売買契約時に 買主から売主に対して支払う代金のことです。 契約の証拠金、解約や債務不履行時の 違約金としての役割があります。 「優良物件だから早めに手付金を 払ってキープしておいたほうが良い」 と 説明された時は注意が必要です。 また、1つの物件に対し複数の契約を 取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから 手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる というケースもあります。 被害に遭わないために、 慎重な行動と正確な情報の把握 が不可欠です。 また、手付金の目安金額は売却代金の 約10％ です。 もし契約相手が不動産会社の場合は、 手付金の上限が20％までと決まっています。 そのため、20%を超える金額を要求された 場合は注意しましょう。 ③サブリース詐欺 不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」 という謳い文句に乗りサブリース契約を 締結したものの、実際にはそのような 保証はなく安い家賃にされてしまう という詐欺です。 サブリースとは、持っている賃貸物件を 業者に一括して預ける契約のことです。 契約の上では入居者となる管理会社が 投資家に対して家賃を支払う システムです。 本来、サ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資の理想の利回りは？実は〇〇』 です。 結論から言うと 実利回り が大切です。 利回りとは物件取得費に対して 1年間の家賃収入がどれくらいの割合で 増えたかを示したものであると言えます。 ○コアラさんの利回り目標 木造一棟アパート 築30年以内 表面利回りで12%以上 不動産投資における利回りを 具体的に説明します。 2つに分けられます。 ①表面利回り 物件価格に対して1年間で得られる 賃料収入はどれくらいの割合いになるか といった収益性を表す指標 表面利回りの計算式 面利回り（％）＝家賃収入÷購入金額×100 ☆実際に不動産運用のために必要となる ネットなどでも表面利回りで出してることが 多いのでこれだけを見ないよう注意！ ②実利回り 賃料収入から物件取得や年間の経費を 差し引いた収益率のこと 実利回りの計算式 （年間収入ー年間初期用）÷ （購入金額＋購入時の諸経費）×100 ☆表面利回りでは表せない 物件が持つ実質的な収益力を把握できる。 ◎実利回り計算例 賃料　　　年間100万円 必要経費　年間20万円 購入価格　1000万円 購入時費用　100万円 （100-20）÷1100×100＝ ７.２％ 購入時費用の一例 ・収入印紙代金 ・登録免許税・司法書士報酬 ・不動産業者様に支払う仲介手数料 ・固定資産税（土地・建物の按分による） ・火災保険料 ・不動産取得税 ・その他（広告料、管理費、リフォーム代金、 　融資を受けるならその返済） 結論、実利回りが大切 利回りだけで不動産投資物件の 購入の判断をするのはNGです。 あくまでも購入判断をする材料の1つ として利回りは覚えておきましょう。 もし融資を引いて物件を買うとなった時に その融資にかかる金利も考慮しなければ いけません。 例えばあなたが2%で融資を受けることが できた時に表面が仮に12%だったとすると 諸経費などを一切全部抜いても 10%前後になってしまいます。 その他費用もかかってきますので 資料を取り寄せてみて計算をしてみる ことをおすすめします。 最後に注意する点 「満室時 利回り○○...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『これさえ知っていれば安心！投資用不動産の買い方⑵』 です。 結論から言うと 大きく分けて6つほどあります。 パート⑵では後半の３つを解説していきます。 ④売買契約 ⑤物件の決済 ⑥管理会社さんと管理契約 （ここから下は前回） ①物件資料をもらう ②現地視察へ行く ③買い付け証明を提出する 実際の購入方法を知っていけば あなたがもし欲しいと思った物件を 他の人に取られることなく安心して 確実に契約することができます。 知識として必ずインプットして アウトプットし、物件の契約を スムーズにしていけたらと思います。 それでは詳しく解説します。 ④売買契約 ・売買契約書を取り交わす前の段階で 銀行融資 を打診しておくのが良い。 （1ヶ月前後はかかる） ・買い付け証明を入れた後で銀行融資が 通らなくても融資特約をつけていたら 無条件でキャンセルできる。 ・手付金を 1割 程度支払う ※例えば購入者の都合でキャンセルする場合 は返金されないが、もし売り主の都合で キャンセルになる場合は2倍で戻ってくる。 買い付け証明書は法的効力がないので ネットにあるものでも可能です。 不動産売買契約書は仲介業者さんが 必ず持っています。 ⑤物件の決済 ・銀行で決済するパターン 業者と一緒に銀行へ行き振り込み作業を行う ・物件の登記申請も合わせて行う 司法書士が行うことが多い 業者から紹介される場合もある ⑥管理会社さんと管理契約 ・購入予定物件の地域周辺の管理会社さんを リサーチする → 3社 くらいあるとよい。 実際にフィーリングが大事 （管理後のリフォームや客付けに影響する） ・管理手数料は大体 5% が相場 ・コアラさんの場合、管理契約を交わして 管理会社さんにリフォームをお願いしている。 空室があるなら客付けして満室にする。 ○コアラさんの失敗例 管理会社さんに客付けをお願いしたが 客付けがうまくいかず、半年間ぐらい 埋まらなかった時期がありました。 自分で別の管理会社さんに行って自分で 営業しに行き、結果満室になり 管理会社も切り替えました。 管理会社さんの選び方を間違えてし...

 皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『これさえ知っていれば安心！投資用不動産の買い方⑴』 です。 結論から言うと 大きく分けて 6つ ほどあります。 パート⑴ではまず３つを解説していきます。 ①物件資料をもらう ②現地視察へ行く ③買い付け証明を提出する （ここから下は次回） ④売買契約 ⑤物件の決済 ⑥管理会社さんと管理契約 流れや購入方法を知っておけば 他の人に物件が取られる心配もなく 安心して契約することができます。 知識さえあれば契約まで安心して行動できる と思いますのでしっかり学んでいきましょう。 それでは詳しく解説します。 ①物件資料をもらう 不動産業者さんから必ず資料を貰いましょう。 資料内容 ・物件概要 ・レントロール（毎月の家賃明細） ・物件の図面・間取り図 ・固定資産税・課税台帳 ・物件の謄本 　謄本→物件を持っていた所有者の 　　　　融資状況などがわかる 　　　　土地の評価など数値的な部分がわかる コアラさん所有物件の実際のレントロール この物件を買う時、空室が1部屋あり 2022年の11月時点で 大体年額家賃150万円ぐらい。 満室になると180万円くらい。 こういう情報を実際にもらいます。 これも実際私が持ってる物件です。 設定賃料、2万5000円と2万円で 今は満室になっていて年間で90万円ぐらい になっているという現状です。 このようなレントロールがもらえます。 物件資料をもらった際に みるべきポイントが 4つ あります。 １、表面利回りと実利回り 表面利回りとは 物件金額に対して入ってる賃料。 実利回りとは 表面利回りから経費を引いたもの。 ２、自分の手元に残るお金はいくらか 月間だけではなく通年もみるのがおすすめ ３、修繕箇所の確認と客付けできるか コアラさんは満室の物件は非常に高いので 1〜2部屋の空室であれば比較的客付け できると判断した上で決めます。 ４、業者さんに売主の売却理由を聞く 大体は資産整理などが多いが 中には売り急いでる方もごく稀にいて その場合は指値が通りやすい可能性が 高くなります。 ②現地視察へ行く 基本的に物件を見てから買うのが良い。 ○実...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『 超優良物件の探し方 』 です。 結論から言うと まず最初は優良物件を 自分で探す しかないです。 いい物件はあっても2ヶ月から3ヶ月に 1つあればいい程度です。 理由について解説します。 過去に不動産投資を始めたいが結局 どのようにしたら不動産投資の対象となる いい物件を探し出すことができるのですか？ という質問がありました。 コアラさんの実体験としては ・業者がいい物件を持ってきてくれるとは 　限らない ・取引も実績もないと 　尚更紹介してもらえない ・業者は買ってくれるお金持ちを 　沢山知っている 正直なところ ・業者が持ってくるのは 　いい物件よりも売りたい物件 ・投資家と営業では目線が全く違う 変な物件を買わないように気をつけましょう。 コアラさん独自の理論として いい女理論 というのがあります。 つまり、 いい女と付き合いたいと思う人は多いが 自分が付き合った女をいい女にしようと 思う人は少ないということです。 結論、不動産に置き換えると 完璧な不動産はないということです。 （例えば綺麗さや広さ、立地など） だから自分が買った不動産をコテ入れして 優良物件にしていくのが最善です。 過去にあった実体験を1つ紹介します。 千葉県の物件で 全部屋空室のものがありました。 雨漏りや白蟻がいたりと室内が汚くて 最悪な状況でした。 土地値で価値があったので、 市場に出てる価格よりも割安で買えそうでした。 リフォーム業者さんと打ち合わせもして 色々修繕するのに見積もりをとり、 予算内で収まりました。 物件取得費はかなり安く抑えその分を リフォームに回すことができて 利回り12%くらいは取れました。 ●実際の探し方 主に ネット （楽待ちと健美家で毎日リサーチしてます） ネットで見る時のポイント ・エリアは自分が買いたい地域に絞る ※どこ買ったらいいか分からない時は、 住み慣れた地域でも良い。 ・築年数は 30年以内 がおすすめ ・木造の１棟 ・利回り10%以上 築古木造一棟のいいところは安く買えて 高利回りを狙い、リフォーム費用をなるべく 安く抑...

 皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。

 皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 「不動産投資で最初に買う物件はこれ１択」 です。 結論から言うと 家賃年収1000万円をもしあなたが目指すなら 築古木造アパート一択 です。 おすすめのポイントは大きく ５つ あります。 ①不動産投資の中で安定した収益を見込める ②資金が数100万円から2000万円前後で始められる ③高利回りで運用することが見込める ④リフォームして物件力を高めることができる。 　プロパンガスを切り替えるだけで得点ゲット ⑤銀行融資も受けられる ５つのポイントを詳しく解説します。 ①不動産投資の中で安定した収益を見込める ・部屋数があれば多少賃料が下がっても賃料が入り続ける →例として私が最初に買った物件は木造アパートで 全部で5部屋あり、2部屋空室でした。 家賃の価格帯的には4万円✖️３部屋で１２万円入ります。 仮に2部屋3部屋が空室だったとしても家賃収入が止まる ことはありません。 ・地域選定を間違えなければ客付けできる ・最低でもアパートは4部屋以上あるもの ・長く住み続けてもらえる、続けている ②資金が数100万円から2000万円前後で始められる ・RCのマンション1棟は高い資産になるが それに比べて木造1棟は比較的安めに購入できる ・修繕やリフォーム費が安い ・税金関連が比較的安い ③高利回りで運用することが見込める ・表面利回りが大体 10%から20% の利回り ・個人的な狙い目は関東　（移動しやすい距離） ・安く仕入れて高く売れる ・物件力を高めて賃貸も売却もコントロールできる ④リフォームして物件力を高めることができる。 プロパンガスを切り替えるだけで得点ゲット ・リフォームする時に自分でやれることはDIY ・判断基準は自分が住める家 ・ペット可能にしている物件で戦える ・プロパンガスの特典は最強の武器になる （風呂釜、追いだき、シングルレバー、モニターホンなど） →この地域であればここのプロパンガス屋さんがおすすめ等 ご紹介もできたらと思います。 過去にエアコンつけてくれたり最大4つまとめてつけてくれた ところもありました。 ※築古木造アパート一棟でもリフォー...

 皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 「初心者でもわかる不動産投資の始め方」 です。 結論から言うとまずあなたにして欲しいのは 不動産投資の手法と物件の種類を決めるのが必須ということです。 ではまずは手法について解説します。 ⑴不動産投資の手法 不動産投資の手法とは つまり、その人の目標と目的によって分けて考える 必要があるということです。 具体的には ・最終的に月年間どれぐらい稼ぎたいのか ・家族構成などによって変わってくる取れるリスク ・今の月収や年収、働き方 ・自分の人生の考え方やこれからの生き方あり方 その人の目標によって持つべき不動産は変わってきます。 例えば私の場合は とりあえず年収1000万円を本業とは別に収入源として 確保したい。本業が忙しくていつまで続けられるか 分からない不安や葛藤があり、リスクを最小限に抑えながら 年収で1000万稼ぎたい という漠然とした目標をまず掲げたことがスタートでした。 不動産をやりたいと思った時の私の条件 ・本業とは別に年収1000万を稼ぎたい ・なるべく自己資金をかけたくはない ・でも次貯金だけだと不安もあり 　この貯金を資産に変えて運用したい ・いきなりリスクを取って大きくやるのではなく 　まずは小資本で低リスクなものからやりたい ・不動産投資に元々興味があった 次に物件の種類を決める。 ⑵物件の種類を決める 手法がまとまったら次は物件の種類を決めましょう。 物件の種類は 大きく分けて2つあります。 1つ目　レジデンス系 一棟アパート 一棟マンション 区分マンション 戸建てなど （あとは築年数が古いか新しいか） 2つ目　商業系 ビル 更地 駐車場 コインランドリー 店舗 倉庫 ホテルなど 私がこの中でリスクを抑えて稼げる物件は 木造の一棟アパート でした。 なぜなら 場所と条件次第で小資本で 高利回りができるためです。 最低1000万円〜2000万円前後で 一棟を買えて運営ができます。 この他にも、自分に合ってる・自分にしかできない手法は 必ずあります。 私は木造の一棟アパートが自分に1番あっていて リスクを抑えてなおかつ稼ぐこと...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 「初心者必見、不動産投資の仕組みについて」 です。 結論をまとめると、 不動産投資とは不動産を購入し 保有管理あるいは売却して利益を得るために行われる 投資活動のことで、主に収益は2種類あります。 まず1つ目は、家賃収入です。 人に貸し出して家賃を得るインカムゲイン というものになります。 2つ目は、売却益です。 安く仕入れて高く売るキャピタルゲイン というものになります。 主にこの２種類となります。 次に不動産投資の仕組みを解説していきます。 大きくまとめると10項目となります。 ⒈物件の選定 ⒉資金繰り ⒊買い付け ⒋売買契約 ⒌リフォームと修繕 ⒍管理会社 ⒎担当者さんと打ち合わせ ⒏空室があれば客付け ⒐返済開始 ⒑資料ゲット そのほかに押さえておきたいのが 初年度は火災保険の加入や固定資産税、 不動産取得税の支払いなどがあります。 ここまでで 不動産投資って聞くとやっぱり難しそうと 感じる方もいると思います。 どうやったら始めたらいいんですか？ やっぱり初期費用って結構かかりますか？ やってみたいけど失敗したくないです。 物件ってどうやって買えばいいのですか？ といろんな質問を日々いただきます。 ですが、ちゃんと覚えれば未経験からもできるというのが 不動産投資のメリットでもあるので 一緒に学んでいきましょう。 不動産投資のメリットについて解説していきます。 メリット① 安定して毎月家賃収入が入ってくること メリット② 他人の資本を使い資産を増やせること（銀行融資） メリット③ 株やFXと違い、コントロールしやすい メリット④ 本当の不労所得（外注できる） メリット⑤ １度、満室経営ができれば実働がない 逆に、デメリットもあります。 デメリット① ある程度元手は必要 デメリット② 基礎知識が必要 デメリット③ 流動性が低い（株や為替はすぐに損切りできる） デメリット④ パートナー探しに時間がかかる デメリット⑤ 購入から売却まで見据えないといけない ここまで説明してきましたが、結論 「持ってよし売ってよし」 が大切...