不動産投資家コアラ

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『なぜ戸建て投資は、破綻確定なのか？』 です。 結論から言うと・・・ 理由は3つあります。 ・人口減少と市場の変化 ・建物の劣化とメンテナンスコスト ・財務的リスク 詳しく解説します。 ①人口減少と市場の変化 日本は長期的な人口減少と少子高齢化が進んでいます。 この影響で、ファミリー層の数も減少しており、 住宅需要が低下しています。 特に、過疎地域では戸建て住宅の売却や賃貸が 難しくなっており、投資家にとってはリスクが増大しています。 さらに、 戸建ての場合は賃料が0か1なので、 リスク分散ができない、空室リスクが高いです。 金融機関が融資を出しづらい理由も ここにあります。 ②建物の劣化とメンテナンスコスト 古い戸建て物件は、維持や修繕のために 高額なコストがかかります。 物件を取得した後の維持費が収益を圧迫し、 加えてリフォームや修繕が必要になることで、 さらに投資の効率が悪化します。 特に築年数が経つにつれて、不具合が増えるため、 投資家にとって負担が増していきます。 自身で、リフォームコストをコントロールすること が賃貸経営の根幹とも言えます。 さらに、 需要に対してマッチするリフォームと施工を しないといけないため、 リサーチもかなり重要になってきます。 ③財務的リスク 投資家はさまざまな財務的リスクに直面しています。 たとえば、黒字であっても資金繰りが悪化し、 支払いが滞る「黒字倒産」の危険性や、 物件価値の下落による損失、家賃の下落など、 収益性が見込めない場合が多いです。 こうした条件が重なることで、投資が破綻する危険が高まります。 また、市場に出ている高利回り戸建ては、 高利回りにしないと売却できない可能性が高いです。 賈う時に売却も視野に入れて購入を 検討するようにしましょう。 今回のまとめになります。 今後の戸建て投資の失敗リスクが増大していると言えます。 投資を考える際には、 慎重な市場分析とリスク管理が求められます。 今後も正しく不動産投資をするための 有益な情報を発信していきます。 不動産投資家のコアラでした。 【７個の無料特典プレゼ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『戸建て投資の特徴と注意点』 です。 結論から言うと・・・ 戸建て投資はリスクを抑えてコツコツ副収入を得たい方に おすすめの不動産投資です。 その中でもリスクももちろんあります。 理解した上で、はじめましょう。 【戸建て投資の特徴】 ①少額から始められる 戸建て投資はアパート１棟投資などと比べると規模が小さく、 数百万円程度の少額から始められます。 戸建ての建物は木造が多く、木造は耐用年数が短いことから 建物価格の下落が早い＝物件価格が安くなる傾向があります。 例 一棟マンション・一棟アパート：数千万～数億円 中古の戸建て：数百万～2,000万円程度 ②土地があるので銀行評価が出やすい 戸建て投資の場合、土地部分の割合が特に大きくなる 傾向があります。 建物は時の経過により資産価値が下落しますが、 土地は経年劣化が起きないため資産価値は下がりにくいです。 土地の価値もあるため、銀行融資のための評価が得やすいです。 ③収益性の高さ 戸建ての場合、アパートやマンションと比べて家賃収入が高く、 収益性が高い傾向にあります。 賃貸用戸建ての場合、供給自体が少ないうえに物件の個別性が強く、 他の物件と差別化しやすい点もあります。 ④空き家リスクが低い 戸建て住宅は、ファミリー層やペットと一緒に住みたい人に 人気があります。 ファミリー世帯は単身世帯と違い気軽に引越しをしないため、 入居期間が長くなりやすいのです。 また、人気があるので入居者を付けやすい点もあります。 【戸建て投資の注意点】 ①リスクヘッジの難しさ  物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しいです。 マンションやアパート１棟投資と異なり、 戸建ての入居者は１世帯のみになります。 つまり、退去が発生すると家賃収入が０円です。 物件に集中するため、リスクヘッジが比較的難しくなります。 多様な物件に分散投資するなどでリスクを分散・軽減する 必要があるでしょう。 ②管理コストの高さ 戸建て投資では、リフォーム等を自分自身で決め、 実施することができます。 自由にリフォームできる反面、内装や設備など全て...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資】今から戸建て投資は破綻確定、なぜ？』 です。 結論から言うと・・・ 理由は3つ あります。 ・人口減少に伴い、ファミリー層が減り続けている ・築古になればなるほど、無駄に修繕・リフォーム コストがかかってしまう ・戸建ての売却ができない可能性が非常に高い 本題に入る前に なんですけども戸建て投資は 今の市場的にはどうなのか？ 結論、お勧めしていませんが 安定的に賃貸経営されて 儲かってる人も中にはいます。 建売住宅の売れ行きに急ブレーキ！ 「建て売り氷河期到来」のニュースが 最近、また流れていました。 ただ、これはあくまでも一部のエリアに限っての 話になっていて、供給がされすぎただけだと 個人的には思っています。 そもそもなぜ、建売戸建てが 売れなくなったかというと ・コロナの影響 ・巣ごもり需要 で元々たくさん売れていたところから さらに売れると予想して、仕込みすぎたのが 現状です。 これから不動産投資を始められる方で まず1棟目に戸建て投資を考えている方も いらっしゃるかと思います。 また、今から戸建て投資を始めたいけど リスクを感じてる人も多いかと思います。 私の見解として戸建て投資に関しては、 都心部で土地に価値がある戸建て投資なら 出口が見えるから良いと思っています。 （出口とは、売却のことです） 今回は、私が戸建て投資をやらない理由も合わせて なぜ、お勧めしないのか 解説していきたいと思います。 ①人口減少に伴い、ファミリー層が減り続けている （賃料収入が0か1） 地方の戸建ては高利回りとよく聞きます。 高利回りにしないと、オーナーチェンジ物件として 売れない可能性が高いからです。 人口減少から予想できることは、 ・入居付けが難しくなる ・地方に行けば行くほど土地が無価値になる ・空き家問題などの深刻化　など さらに、 戸建ての場合は賃料が0か1なので、 リスク分散ができない、空室リスクが高いです。 金融機関が融資を出しづらい理由も ここにあります。 ②築古になればなるほど、無駄に修繕・リフォーム コストがかかってしまう 修繕リフォー...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資】ボロ戸建て投資はもう時代遅れ？』 です。 結論から言うと・・・ 個人的な見解としては 戸建て投資は絶対にお勧めはしません。 理由は ・2030年問題（人口減少）があるため ・リフォーム前提の戸建てが多い ・貸せない売れないリスクが高い ・売却する時に高利回りじゃないと売れない ・空室リスク＝賃料が入らない 特に2030年問題の人口減少は かなり深刻な問題だと見ています。 総人口は2030年には1億1662万人、 2060年には8674万人まで減少する見込みです。 つまり、人口減少に伴い空き家の戸建て供給が 今後さらに増えて、 特に地方物件は土地の価値すらも 減少するとみています。 ただし、 現金購入ができる資金力がある人は いいかもしれません。 戸建投資は参入障壁が低いため 預金と年収が低い人には向いてる かもしれません。 私も実際に購入したことがありますが 思ってた以上に経費がかかったり、 高利回りでも買い手がつきにくく 短期で売却しました。 これは非常にいい経験になりました。 内装をリフォームするのに思ってた以上に お金がかかりました。 補足になりますが、 利回りが高い＝売却しづらいから 利回りが低い＝資産性が高い 傾向があります。 ニーズに対してマッチできるような 部屋、設備を整えられる技術がある人は いいと思います。 個人の意見としてはもうやらないです。 今回は戸建て投資のメリット、デメリットを まとめさせていただきました。 【メリット】 ・参入障壁が低い（現金購入） ・ニーズの多様化（高齢者、ペット、LGBT） ・リフォームをして高利回りにできる ・DIY好きな人には向いている 【デメリット】 ・リフォームにお金がかかる 　（外壁、内装のリフォームが前提） ・賃貸収入が0 or 1（リスク分散ができない） ・融資がつきにくい（資金効率が悪い） 自分の経験を元に デメリット を1つずつ解説します。 １、リフォームにお金がかかる ・外壁、内装のリフォームが前提の場合が多い ・戸建てはボロ物件が多いので、 　リフォーム費が高い ・外壁、内装の...