不動産投資家コアラ

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『区分マンション投資の５つのデメリット』 です。 結論から言うと・・・ ５つのデメリットがあります。 詳しく解説します。 ①空室リスク 区分マンション投資で避けたいのが空室のリスク。 空室になると、家賃収入が得られず、 投資回収に影響を及ぼすことがあります。 また空室の期間が長引くと、維持管理費等の負担が増えます。 毎月の家賃収入をローン返済に充てる場合、 自己資金から充当することになり 赤字経営になってしまうこともあり得ます。 ②家賃変動・滞納 家賃の変動が起こると空室リスクと同様、 赤字経営になる可能性があります。 なるべく起きない物件選びが大切です。 賃貸借契約を結んでも、 入居者が家賃を滞納するリスクがあります。 この場合、賃貸人は法的手続きを取る必要があり、 時間やコストがかかります。 ③金利上昇リスク ローンを利用してマンション投資を行う場合、 金利が上昇すると月々の返済が増え、 キャッシュフローが悪化するリスクがあります。 ④流動性の低さ マンションは比較的大きな投資額が必要であり、 短期間で現金化するのが難しいため、 急な資金ニーズに応じづらいという特性があります。 ⑤市場リスク 不動産市場は経済状況や地域の需要により変動します。 市場の状況によりマンションの価値が変わり、 売却時に損失が出る可能性も考えられます。 今回のまとめになります。 区分マンション投資にもデメリットがあります。 これらのリスクを理解し、対策を講じた上で マンション投資を行うことが重要になります。 今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を 発信できたらと思っています。 不動産投資家のコアラでした。 【７個の無料特典プレゼント！】 ●友だち追加はこちら ⇒ https://lin.ee/xaw1gPb 大人気です！！コアラさん@不動産投家の 【公式LINE＠】に追加して頂くと 以下７点を無料でプレゼントしています！！ 　　　 ＜プレゼント１＞ 3年で資産1億円、家賃年収1000万円に 到達した不動産投資で稼ぐために絶対に 言いたくなかった成功の秘訣（youtube動画講義）　　...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資の注意すべきデメリット』 です。 結論から言うと・・・ ７つのデメリット があります。 デメリット1 様々なリスクがある ・空室リスク ・滞納リスク ・修繕リスク ・災害リスク とにかくリスクが多くあります。 リスクに対処するには、まずは知識が必須です。 必ず押さえておきましょう。 デメリット2 知識が必要 自分で不動産投資の知識を つけることが大切です。 不動産投資には、 不動産の売買や賃貸借に関する法律の知識や ローン等のファイナンスの知識、 建物に関する建築の知識が求められます。 そのほかにも、リフォームや客付け、税金面のことなど 必要な知識が多いです。 これらの知識が不足している場合、 悪徳な業者に騙されやすくなってしまいます。 逆に、スキルがある人は稼げます。 未経験からでも成功している不動産投資家は 沢山います。学んでいきましょう。 デメリット3 個人の属性次第 不動産投資では、大体の方は 銀行融資を使うかと思います。 不動産投資ローンでは、一般的に 自分の年収の7倍～10倍程度 が目安と言われています。 例えば、年収500万円のサラリーマンであれば 融資可能額は3,500万円～5,000万円、 年収1,000万円の場合は5,000万円～1億円となります。 融資の可能額は、厳密には ・本人属性 ・借入先の銀行 ・投資用物件の収益性 ・勤務先の企業の知名度 ・資産状況 ・借入状況 ・個人の信用情報 によって変わってきます。 また、借入先の銀行によって重視するポイントが 違います。 銀行融資を受けるなら、年収や資産が大事になってきます。 デメリット4 売却価格の変動リスク 不動産投資を行う場合、 ずっと物件を保有し続けるケースはよっぽど 資産性が高い場合に限ります。 最終的にどこかのタイミングで 売却することになります。 その売却価格が下落してしまうと。 不動産投資を最終的に損して終わることになる 可能性もあります。 ただ価格変動はそこまで大きくはないです。 デメリット5 流動性は他の資産に比べて低い 株式やFXに比べて流動性が低い というデ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資で注意すべき落とし穴』 です。 結論から言うと・・・ 大きく ３つの落とし穴 があります。 ・詐欺 ・失敗 ・リスク １つずつ解説します。 ①詐欺 特に初心者や鵜呑みにしやすい方は 注意が必要です。 主に５種類の詐欺があります。 ・入居状況詐欺 実際には空室が多い物件なのに、 サクラや身内を住まわせて居住者が いるように装う詐欺のことです。 実際には入居者はいないので、 家賃収入は入りません。 入居者からの家賃収入の偽造証明書や 偽造領収書を提供し、 家賃収入があるかのように 見せかけています。 こうした被害に遭わないためには、 レントロールで各部屋の契約時期を確認し 物件の所有者や入居者情報を照会すること が大切です。 ・手付金詐欺 支払った手付金を持ち逃げされ、 実際の物件は手に入らないという 詐欺のことです。 「優良物件だから早めに手付金を 払ってキープしておいたほうが良い」と 説明された時は注意が必要です。 また、1つの物件に対し複数の契約を 取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから 手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる というケースもあります。 被害に遭わないために、 慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。 また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。 もし契約相手が不動産会社の場合は、 手付金の上限が20％までと決まっています。 そのため、20%を超える金額を要求された 場合は注意しましょう。 ・サブリース詐欺 不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」 という謳い文句に乗りサブリース契約を 締結したものの、実際にはそのような 保証はなく安い家賃にされてしまうという詐欺です。 サブリースとは、持っている賃貸物件を 業者に一括して預ける契約のことです。 契約の上では入居者となる管理会社が 投資家に対して家賃を支払う システムです。 本来、サブリースには 「同じ賃料が保証されるわけではない」 という特徴があります。 サブリース詐欺ではその事実を 説明せずにメリットだけ言います。 そのため、半永久的に下がらないと 思っていた家賃がいつ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資】儲からない投資用不動産を 購入してしまう人の3つの特徴とは』 です。 結論から言うと・・・ ①建物値と土地値の比率を考えずに 銀行融資を受けやすい物件を購入している ②無駄に修繕、リフォームにコストを かけすぎている ③人間関係が構築できない 本題に入る前に 不動産投資をやっていても、手残りで残る収支が 思っていた以上に少ないという方が 結構います。 不動産投資（事業経営）で利益を 上げれないのは、致命的な損失になるので 注意が必要です。 儲かる人と儲からない人で必ず違いがあります。 不動産投資だけではなく、世の中には 飲食店、建築業、美容サロンなどでも 儲かる人もいれば儲からない人もいます。 私の見解としては 儲からない人は、儲からないやり方をしていて 儲かっている人は、儲かるやり方をしている と思ってます。 私の場合は、なぜ利益を上げることが できたかというと 「守　破　離」 を徹底しています。 特に不動産投資ではロットが大きいので 物件購入後に儲からない、利益にならないと その時点で事業が破綻する可能性があります。 では、儲かる人と儲からない人では 一体何が違うのか？ 今回は、儲からない人の特徴をメインに こういう風に考え方を変えたら良い ということもお伝えしていきます。 また、儲からない投資用不動産を 購入してしまう人の特徴も公開します。 【儲からない投資用不動産を購入してしまう人の特徴】 ①建物値と土地値の比率を考えずに 銀行融資を受けやすい物件を購入している とりあえず高利回りなら良いと思っている のは注意が必要です。 建物、土地値の比率を把握し 元本毀損も織り込み、物件購入をしてください。 ・銀行融資を組みやすいものを購入してる人は キャッシュフローが残ってない印象が強いです。 ・銀行融資がセットだからという理由のみで 購入してる ・元本毀損を織り込んでいない投資 （相場の下落などにより、当初投資した金額を 下回ってしまう） ・土地値比率　6割〜7割以上が１つの目安 知り合いの実例として、 RCの築年50年、20年の返済でフルローン...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資をやってみて分かった 　業界の闇を暴露』 です。 結論から言うと・・・ ・優良物件は表には出てこないで 富裕層のみが常に独占している事実 ・悪徳業者に騙されて負債、借金だけが 残ってしまっている ・年金代わり、不労所得という甘い言葉の罠 本題に入る前に、 不動産投資はとにかくハードル高くて 危ないイメージ が強いと思います。 不動産投資もやってみて実際に理想と現実が 違うこともあるので注意が必要です。 不動産投資を実際に始めようと思われた時に 皆さんはどのようにして始めましたか？ ・インターネットで検索 ・書籍を購入して熟読 ・オンラインサロン、コンサル ・無知のまま不動産営業マンの方から購入 あらゆる情報が流布されている中で より精度、練度が高い情報を選び、 不動産投資に取り組むと思います。 しかし、実際に私自身も不動産投資を 始めてから書籍で学んだこと、 人から聞いていた事と違うなと 感じたこともたくさんありました。 また、不動産の知り合いで RCの新設の施工をしていて破産した と数人から聞きました。 一歩間違えたら負債を抱えて終わってしまう 可能性もあると改めて思いました。 なので今回は、 特にこれから不動産投資を始める方には 参考になると思います。 【業界の闇】 ①優良物件は表には出てこないで 富裕層のみが常に独占している 優良物件を買いたいけど 一般人には優良物件の情報は回ってこないと 心得た方がいいです。 理由は、 業界の思考実態です。 ・優良情報をグリップしている不動産会社がある ・資本（資産家及び投資家）がある 投資家が優良会社をグリップ ・儲かる物件よりも売りたい物件を売る ・購入するか分からないような人に 時間を使いたくない 弱者であり、金なしコネなし、人脈もない 私が優良物件を購入するために何をしたのか？ まずは自分自身の視座を引き上げることです。 視座とは、 物事を認識する時の立場のことです。 私の場合は、諸条件が揃っている 築古アパートをリフォーム前提で 物件力を担保し満室経営できる物件を購入して、 資産拡大を目指しました。...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資 本当にやめておいた方がいい人とは？』 です。 結論から言うと・・・ 大きく 5つ あります。 ・知識や経験が浅い人 ・主体性がない人 ・年収500万円に満たない人 ・急いで不動産投資をしたい人 ・資産運用の目的が合わない人 数ある投資の中で、 向いている　向いていないは、人によって様々です。 不動産投資も同じく本当にやめておいた方がいい人も いるのが現実です。 詳しく解説します。 ①知識や経験が浅い人 まずは自分で不動産投資の知識を つけることが大切です。 不動産投資には、 不動産の売買や賃貸借に関する法律の知識や ローン等のファイナンスの知識、 建物に関する建築の知識が求められます。 これらの知識が不足している場合、 悪徳な業者に騙されやすくなってしまいます。 ②主体性がない人 言われるがままに投資物件を購入してしまった というケースです。 これは、主体性がないのと同じことです。 すべて人にお任せしていいものだけが残る とは考えにくいです。 自分で調べたり自分で考えることが大切に なります。 しっかりと自分の意思を持って決めましょう。 ③年収500万円に満たない人 不動産投資ローンは、金融機関が 「安定した職業に就いている」とみなす 職業の人が適しています。 金融機関からの評価は、融資を受ける際に 大切になり、評価が高いと 条件が良くなる傾向があります。 ローンで不動産を購入したいと思っている人は、 一般的には上場企業に3年以上勤務し、 年収500万円以上あることが条件として求められます。 この条件に満たない場合は ローンが組めない可能性が高いです。 ④急いで不動産投資をしたい人 不動産投資で大切なことは 短期ではなく長期的に見ることです。 急いだ行動は正しい判断に欠け、 リスクの高い投資をしてしまうことに 繋がりかねません。 また、不動産投資の営業マンから 急がされるケースもあります。 「他の方も狙っている」 「〇〇までに決めると特典がつく」 このような場合も注意が必要です。 ⑤資産運用の目的が合わない人 不動産投資の目的は、 不動産物件に投資...

 皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【永久保存版】不動産投資で1番恐ろしい失敗とは？』 です。 結論から言うと・・・ パーフェクトな物件を探し続けた結果、 いつまで経っても購入できないこと。 全ては考え方次第で 事実は1つで　解釈は無数である。 これは私の失敗でもあります。 購入しようと思いつつもやはり完璧な物件が 出るまで様子を見ていました。 結果、物件を買えずに時間だけが ただただ過ぎていく毎日でした。 そしてようやく1年越しで物件を買えました。 今考えると、時間をかけすぎたと思っていて もっと時短できてお金も早く稼げていたのでは ないかと思ってる次第です。 矛盾してるように聞こえるかもしれませんが 1棟目は慎重に何年かかっても 完璧に近い物件を取得したい気持ちは わかります。 ただそれでも購入しないと 何も始まらないので 最大損失をシュミレーションした上で そのヘッジ法を考慮しつつ、 あとは覚悟を持ってやるしかないです。 私の場合ですね主に下記の項目は 徹底して調べています。 ・表面利回り ・実利回り ・CCR ・ROI ・地域周辺の物件のリサーチ 完璧に近い物件を購入するたために 事前準備は必須で必要と言えます。 収益物件が欲しくても購入できない、 そうならないためにも購入前に 意識してきたことを３つお話しします。 1つずつ解説します。 ①スキル ・毎日のように不動産投資に触れる 例えば ・読書（2日に1冊のペース） ・EP検定資格 ・楽待チェック ②行動量 ・隙間時間の活用 コンサルティング受講、 セミナー、勉強会に参加 講師の話を聞け、横の繋がりができる。 ③思考量 ・何か仮説を立てて検証するということ あらゆる失敗と購入事例をみて 「具体→抽象」「抽象→具体」 の思考回数を増やす。 今回のまとめになります。 アウトプットさせていただいたので 日々実践すべきことをして、 これを実践してなおかつ 物件購入を進めていけたらと思います。 今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を 発信できたらと思っています。 不動産投資家のコアラでした。 最後にYouTubeでも復習が可能です！ ぜひチェック...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『やめとけ！不動産投資。やめたほうがいい人とは？』 です。 結論から言うと・・・ 不動産投資をやらない方がいい人は どんな人なのか 解説します。 様々な社会変化により投資への関心が高まり、 投資を学ぶ人、始める人が増えています。 この記事を見ているあなたも 投資に関心があり、調べているところ かもしれません。 ネットで検索すると、不動産投資は 「稼げない」「怪しい」「おすすめしない」という 意見ももちろんあります。 逆におすすめする人もいるかと思います。 不動産投資をやらないほうがいい人は どんな人か、 その理由も解説していきます。 ①主体性がない人 言われるがままに投資物件を購入してしまった という失敗をよく聞きます。 これは、主体性がないのと同じことです。 すべて人にお任せしていいものだけが残る とは考えにくいです。 自分で調べたり自分で考えることが大切に なります。 自ら考えて行動できないと、 押しの強い人の意見に流されてしまい、 不利益を被る可能性もあります。 しっかりと自分の意思を持って決めましょう。 ②リスクを一切負いたくない人 不動産投資に限らず、あらゆる投資において、 リスクは必ずつきものです。 リターンを得るためにはリスクも 取る必要があります。 例えば入居者が集まりやすく空室リスクは低いが 利回りは低い物件があったり、逆に 利回りは高いが売却しにくいなどです。 他にも不動産投資には 金利上昇リスク、家賃滞納リスクなどの リスクもあります。 このように、全ての投資に一長一短はあるものです。 リスクのない投資はありません。 ③決断するのが苦手な人 不動産投資を始めたいと決意して、調べ、 どうしても次に踏み切れない人もいます。 また、購入のタイミングに慎重になり過ぎて せっかく条件の良い物件が出てきても、 決断できず結論を先延ばしにしてしまいます。 ライバルが先に物件を購入してしまう 可能性もあります。 その他にも また別の理由を持ち出して結局 買えなかったりするのです。 不動産投資では、 いざというときの決断力も必要です。 また、この記事を読んで...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『後悔する前に知っておきたい 不動産投資のリスク』 です。 結論から言うと・・・ 不動産も投資なので もちろんリスクもあります。 今回は ５つのリスク について お話しします。 ①空室リスク 不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで 利益を出す仕組みのため その入居者がいなくては利益になりません。 空室が長期間埋まらなくても 建物の維持管理費や融資の返済は止まりません。 空室が長期間埋まらなければ、 儲けを出すどころかむしろ負債を追ってしまいます。 ②家賃滞納リスク 入居者がいたとしてもその入居者が賃料を支払わない ケースもあります。 空室は埋めることができれば解決できますが、 滞納の場合は問題のある入居者に対処する必要が あるため、より問題は複雑です。 対策としては 入居者に保証会社加入をしていただくことで 解決できます。 ③流動性 株式やFXに比べて流動性が低い というデメリットがあります。 株式、FX、投資信託であればすぐに売却 することが可能で、スマホ1つでできてしまいます。 一方、 不動産はすぐに売却しようと思っても 売れるわけではありません。 物件の状態や立地、市場によっては 購入希望者がおらず、売るに売れないと いうことももちろんあります。 ④金利変動リスク ・毎月の支払い額が上がる ・キャッシュでの返済または インフレに伴い不動産の価格上昇 →基本的に不動産を買う時に皆さんローンを 組まれたりするが、金利が変動すると 支払い額が少し上がったりします。 そうならないようにするために 資金をしっかりと用意しておくことや、 キャッシュでの返済を考えて 最低でも物件価格の2〜3割は現金を置いて おくのがベスト だと思います。 ⑤災害 現物資産である以上、地震や火事で 不動産自体が消滅するリスクが存在します。 もの自体がなくなってしまうので 不動産投資としては大ダメージを 受けることになります。 対策は保険活用の一択だと思います。 ・火災、水害の災害保険の加入は必須 （余裕があれば地震保険） 今回のまとめになります。 不動産投資にはさまざまな リスクがあ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資の闇】 　1棟目から築古物件を買って失敗する人の特徴３選』 です。 結論から言うと・・・ 今回の動画は、 不動産をまだ購入したことがない もしくは、 ちゃんと利益を出すことができるかどうか 不安な人は特に大切な内容になります。 最後まで見ていただくことで 物件購入後に満室経営ができて 安心して不動産投資をスタートすることが できる ようになると思います。 1つずつ解説します。 特徴①　物件を見ずに物件を購入している これは1番やってはいけないことです。 物件価格が大小に関わらず 必ず現地を見に行くことは必須だと 思ってください。 なぜ確認必須かというと ・外壁、内装、敷地の確認 ・地域周辺のエリアの確認 ・物件の実際の位置の確認 １、外壁、内装、敷地の確認 劣化、老朽化が思ってる以上に ひどい場合があります。 例えば、 ・外壁が剥がれてしまっている ・雑草が生えている ・ユニットバスなど水回り関係が 　錆びついていたり、古い ・白あり ・階段の劣化やモルタルの破損 先日、実際現地視察に行った時に 落葉がすごい散乱している物件でした。 ネットで調べた時には、綺麗でした。 ２、地域周辺のエリアの確認 住環境に適切なエリアなのかどうか 必ず見て歩くようにしています。 スーパー、コンビニ、病院、郵便局、 銀行などの施設が近くにあるかどうか 自分の目で見て確かめるように しています。 ３、実際の位置の確認 栃木県の物件で 見に行った際に駐車場は広かったが 前面道路が狭すぎました。 現地を見ることで リフォームや修繕箇所を把握し、 あらかじめいくら必要なのか 予想を立てることをお勧めしています。 特徴②　リサーチ不足で満室経営、 　　　　入居付けができなくて空室がある 私がリサーチ、ヒアリングするときは 仲介店さんに3店舗ほどは最低でも連絡をします。 仲介店（管理会社）からみて 不動産投資家も大切なお客様です。 なぜなら、管理手数料が入る可能性が あるためです。 なので比較的、丁寧な対応をしてくださる方が 多いです。 リサーチ項目で最も大切なことは、 募集条件...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資初心者必見！デメリットのまとめ』 です。 結論から言うと・・・ 不動産投資にはデメリット があります。 メリットだけしか言わない業者も 中にはいます。 様々な社会変化により投資への関心が高まり、 投資を学ぶ人、始める人が増えています。 この記事を見ているあなたも 投資に関心があり、今、調べているかもしれません。 デメリットの知識は必ず持っておきましょう。 【必要資金・初期費用がかかる】 物件を購入する際、初期費用が 必要となります。 不動産登記費用、ローン保証料、 仲介手数料などいくつかの項目で それぞれかかってきます。 物件価格によって初期費用の額は異なりますが、 目安としては 物件価格の8〜10％ は 見込んでおきましょう。 1,000万円の物件であれば 80万〜100万円の初期費用になります。 【空室リスク】 不動産投資で空室リスクが発生すると 家賃収入が入ってこない、つまり 収入がなくなります。 想定していた利回りが低下していくことになる ので、できるだけ空室期間を発生させないことが 大切になります。 そのためには、 空室が発生しにくい条件の良い物件を選ぶことや 人気の設備を導入することで対策ができます。 避けられないリスクですので、 万が一、 空室になった時の対策 を あらかじめ考えておくのが良いでしょう。 【流動性が低い】 不動産は、他の投資商品などと比べると 商品の流動性が低いため、 売りたい時にすぐに買い手がつくとは限りません。 自分が欲しい物件を、常に持っておきたいところ ですが、人気のある物件はそもそも価格が高く、 なかなか手に入らないこともあります。 また、買い手が見つかったあとも 売買契約を交わす手続き等があり、 売却には時間、費用がかかります。 【天災のリスク】 地震や台風などの天災で物件に被害が出る ことも考えられます。 回避策として、火災保険や地震保険などに 加入をしておくことがおすすめです。 ただし、保険を充実させすぎると その分、ランニングコストもかかります。 過去の災害状況などを調べた上で 保障内容...