不動産投資家コアラ

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『​​不動産投資が向いていない人』 です。 結論から言うと・・・ 大きく5つ あります。 ・決断するのが苦手な人 ・主体性がない人 ・年収500万円に満たない人 ・資産運用の目的が合わない人 ・リスクを一切負いたくない人 数ある投資の中で、 向いている　向いていないは、人によって様々です。 不動産投資も同じく本当にやめておいた方がいい人も いるのが現実です。 詳しく解説します。 ①決断するのが苦手な人 不動産投資を始めたいと決意して、調べ、 どうしても次に踏み切れない人もいます。 また、購入のタイミングに慎重になり過ぎて せっかく条件の良い物件が出てきても、 決断できず結論を先延ばしにしてしまいます。 ライバルが先に物件を購入してしまう 可能性もあります。 その他にも また別の理由を持ち出して結局 買えなかったりするのです。 不動産投資では、 いざというときの決断力も必要です。 ②主体性がない人 言われるがままに投資物件を購入してしまった というケースです。 これは、主体性がないのと同じことです。 すべて人にお任せしていいものだけが残る とは考えにくいです。 自分で調べたり自分で考えることが大切に なります。 しっかりと自分の意思を持って決めましょう。 ③年収500万円に満たない人 不動産投資ローンは、金融機関が 「安定した職業に就いている」とみなす 職業の人が適しています。 金融機関からの評価は、融資を受ける際に 大切になり、評価が高いと 条件が良くなる傾向があります。 ローンで不動産を購入したいと思っている人は、 一般的には上場企業に3年以上勤務し、 年収500万円以上あることが条件として求められます。 この条件に満たない場合は ローンが組めない可能性が高いです。 ④資産運用の目的が合わない人 不動産投資の目的は、 不動産物件に投資して家賃収入などを得ること、 所有する不動産を購入時より高く売って 利益を上げることの2つあります。 将来の年金の代わりとなることや 老後の収入源としても注目されています。 例えば「5年で資産を10倍に増やしたい」と 考える人には...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資のリスクとその回避方法とは？』 です。 結論から言うと・・・ ８つのリスク があります。 ①空室リスク ・必ず起きる ・長期の空室を防ぐために 　賃料設定と立地が重要 →例えば賃料が5万円で埋まらなかった ものが4万5000円に下げた瞬間に 埋まるケースとかも中にはあります。 立地的に賃料を下げたとしても 埋まらないケースもあります。 購入前には 周辺のライバル調査をし、 需要と供給 のバランスを必ず確認しましょう。 ②家賃下落リスク ・築年数が経過する毎に減少傾向にある ・需要が高い地域や都市に購入 ・資産の入れ替え →自分が保有する物件がある程度 年月年数が経った後に別の物件に 買い替えたり、 リフォームをして賃料をむしろ上げて 客付けできている物件もあります。 資産の入れ替え をうまくしながら 家賃下落リスクに備えましょう。 ③家賃滞納リスク ・夜逃げ、滞納 ・保証会社に加入 →保証会社に加入しておけば 夜逃げされても滞納されても賃料は 補填できるのでそこまでのリスクではない と思います。 連帯保証人では不十分です。 ④不動産価格変動リスク ・賃料下落に付随して 価格が下がる可能性もある ・タイミングを測り売却 →安い時に買って高い時に売るのが 投資の大原則だと思います。 変動価格不動産の価格変動リスクは 売却でリスクヘッジ を取ることができます。 ⑤金利変動リスク ・毎月の支払い額が上がる ・キャッシュでの返済または インフレに伴い不動産の価格上昇 →基本的に不動産を買う時に皆さんローンを 組まれたりするが、金利が変動すると 支払い額が少し上がったりします。 そうならないようにするために 資金をしっかりと用意しておくことや、 キャッシュでの返済を考えて 最低でも 物件価格の2〜3割 は現金を置いて おくのがベストだと思います。 ⑤災害リスク ・火災、水害の災害保険の加入は必須 （余裕があれば地震保険） →実際に千葉に持っている物件で 大雨が降りベランダの雨どいが 雨と強風で破損したことがあった。 北海道の物件では 屋根からの雪が落ちてきて 何...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資で注意すべき落とし穴』 です。 結論から言うと・・・ 大きく ３つの落とし穴 があります。 ・詐欺 ・失敗 ・リスク １つずつ解説します。 ①詐欺 特に初心者や鵜呑みにしやすい方は 注意が必要です。 主に５種類の詐欺があります。 ・入居状況詐欺 実際には空室が多い物件なのに、 サクラや身内を住まわせて居住者が いるように装う詐欺のことです。 実際には入居者はいないので、 家賃収入は入りません。 入居者からの家賃収入の偽造証明書や 偽造領収書を提供し、 家賃収入があるかのように 見せかけています。 こうした被害に遭わないためには、 レントロールで各部屋の契約時期を確認し 物件の所有者や入居者情報を照会すること が大切です。 ・手付金詐欺 支払った手付金を持ち逃げされ、 実際の物件は手に入らないという 詐欺のことです。 「優良物件だから早めに手付金を 払ってキープしておいたほうが良い」と 説明された時は注意が必要です。 また、1つの物件に対し複数の契約を 取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから 手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる というケースもあります。 被害に遭わないために、 慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。 また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。 もし契約相手が不動産会社の場合は、 手付金の上限が20％までと決まっています。 そのため、20%を超える金額を要求された 場合は注意しましょう。 ・サブリース詐欺 不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」 という謳い文句に乗りサブリース契約を 締結したものの、実際にはそのような 保証はなく安い家賃にされてしまうという詐欺です。 サブリースとは、持っている賃貸物件を 業者に一括して預ける契約のことです。 契約の上では入居者となる管理会社が 投資家に対して家賃を支払う システムです。 本来、サブリースには 「同じ賃料が保証されるわけではない」 という特徴があります。 サブリース詐欺ではその事実を 説明せずにメリットだけ言います。 そのため、半永久的に下がらないと 思っていた家賃がいつ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資】儲からない投資用不動産を 購入してしまう人の3つの特徴とは』 です。 結論から言うと・・・ ①建物値と土地値の比率を考えずに 銀行融資を受けやすい物件を購入している ②無駄に修繕、リフォームにコストを かけすぎている ③人間関係が構築できない 本題に入る前に 不動産投資をやっていても、手残りで残る収支が 思っていた以上に少ないという方が 結構います。 不動産投資（事業経営）で利益を 上げれないのは、致命的な損失になるので 注意が必要です。 儲かる人と儲からない人で必ず違いがあります。 不動産投資だけではなく、世の中には 飲食店、建築業、美容サロンなどでも 儲かる人もいれば儲からない人もいます。 私の見解としては 儲からない人は、儲からないやり方をしていて 儲かっている人は、儲かるやり方をしている と思ってます。 私の場合は、なぜ利益を上げることが できたかというと 「守　破　離」 を徹底しています。 特に不動産投資ではロットが大きいので 物件購入後に儲からない、利益にならないと その時点で事業が破綻する可能性があります。 では、儲かる人と儲からない人では 一体何が違うのか？ 今回は、儲からない人の特徴をメインに こういう風に考え方を変えたら良い ということもお伝えしていきます。 また、儲からない投資用不動産を 購入してしまう人の特徴も公開します。 【儲からない投資用不動産を購入してしまう人の特徴】 ①建物値と土地値の比率を考えずに 銀行融資を受けやすい物件を購入している とりあえず高利回りなら良いと思っている のは注意が必要です。 建物、土地値の比率を把握し 元本毀損も織り込み、物件購入をしてください。 ・銀行融資を組みやすいものを購入してる人は キャッシュフローが残ってない印象が強いです。 ・銀行融資がセットだからという理由のみで 購入してる ・元本毀損を織り込んでいない投資 （相場の下落などにより、当初投資した金額を 下回ってしまう） ・土地値比率　6割〜7割以上が１つの目安 知り合いの実例として、 RCの築年50年、20年の返済でフルローン...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【初心者向け】 　不動産投資初心者にありがちな失敗３選』 です。 結論から言うと・・・ 不動産投資にも当然リスクや失敗があります。 失敗事例を確認し、知っておくことで防げるものが 多くなります。 １つずつ解説します。 【不動産投資初心者にありがちな失敗】 ①十分な資金がないのに始める 年収500万円、貯金ほとんどなし。 このような状況の人は、 不動産投資を初めても失敗します。 不動産を購入するには、多くの資金が必要です。 ローンを組んで初期費用を抑えて始めることは できます。 しかし、融資を活用しても物件価格の1～3割ほどは 自己資金として、最初に用意が必要です。 また、物件の資金以外にも、 登記費用や仲介手数料などの出費があります。 ある程度は自己資金も必要だと考えましょう。 ②自分で判断せずに管理会社や不動産業者の 　意見を鵜呑みにする 不動産業者の中には、都合のいいことを強調し、 不都合な事実は言わないところも存在します。 特に初心者だとターゲットにされてしまう 可能性が高くなります。 例えば ・新開発の需要が見込めるエリアと言われ 　物件を購入したが、新開発が中止となり　　 　空室が埋まらない ・営業マンの話を全て信じて物件を購入したら、 　適正外の家賃設定になっていて、入居者が集まらない 不動産投資は、自分で判断し 責任を持つことが大切です。 管理会社、不動産会社、知人など、 他の人から話を聞くのは大切ですが 全てを鵜呑みにせず、自分で考えて 判断するようにしましょう。 初心者であってもそうでなくても、 疑問や不安は必ず解消して進みましょう。 ③自分に適さない物件を購入してしまう 不動産投資で大事なのは、明確な目的を決め、 実行していくことです。 目的や計画に合った物件を購入しましょう。 失敗例 ・年間80万円の利益を目的としていたが、 予想していなかった競合物件が新しくいくつもでき、 家賃を値下げしないと売れず、利益が減った。 ・節税効果のために始めたのに、 新築ワンルーム投資を選び、減価償却費で 思ったほど効果が出なかった。 ・老後の年金代わりを...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資 本当にやめておいた方がいい人とは？』 です。 結論から言うと・・・ 大きく 5つ あります。 ・知識や経験が浅い人 ・主体性がない人 ・年収500万円に満たない人 ・急いで不動産投資をしたい人 ・資産運用の目的が合わない人 数ある投資の中で、 向いている　向いていないは、人によって様々です。 不動産投資も同じく本当にやめておいた方がいい人も いるのが現実です。 詳しく解説します。 ①知識や経験が浅い人 まずは自分で不動産投資の知識を つけることが大切です。 不動産投資には、 不動産の売買や賃貸借に関する法律の知識や ローン等のファイナンスの知識、 建物に関する建築の知識が求められます。 これらの知識が不足している場合、 悪徳な業者に騙されやすくなってしまいます。 ②主体性がない人 言われるがままに投資物件を購入してしまった というケースです。 これは、主体性がないのと同じことです。 すべて人にお任せしていいものだけが残る とは考えにくいです。 自分で調べたり自分で考えることが大切に なります。 しっかりと自分の意思を持って決めましょう。 ③年収500万円に満たない人 不動産投資ローンは、金融機関が 「安定した職業に就いている」とみなす 職業の人が適しています。 金融機関からの評価は、融資を受ける際に 大切になり、評価が高いと 条件が良くなる傾向があります。 ローンで不動産を購入したいと思っている人は、 一般的には上場企業に3年以上勤務し、 年収500万円以上あることが条件として求められます。 この条件に満たない場合は ローンが組めない可能性が高いです。 ④急いで不動産投資をしたい人 不動産投資で大切なことは 短期ではなく長期的に見ることです。 急いだ行動は正しい判断に欠け、 リスクの高い投資をしてしまうことに 繋がりかねません。 また、不動産投資の営業マンから 急がされるケースもあります。 「他の方も狙っている」 「〇〇までに決めると特典がつく」 このような場合も注意が必要です。 ⑤資産運用の目的が合わない人 不動産投資の目的は、 不動産物件に投資...

 皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【永久保存版】不動産投資で1番恐ろしい失敗とは？』 です。 結論から言うと・・・ パーフェクトな物件を探し続けた結果、 いつまで経っても購入できないこと。 全ては考え方次第で 事実は1つで　解釈は無数である。 これは私の失敗でもあります。 購入しようと思いつつもやはり完璧な物件が 出るまで様子を見ていました。 結果、物件を買えずに時間だけが ただただ過ぎていく毎日でした。 そしてようやく1年越しで物件を買えました。 今考えると、時間をかけすぎたと思っていて もっと時短できてお金も早く稼げていたのでは ないかと思ってる次第です。 矛盾してるように聞こえるかもしれませんが 1棟目は慎重に何年かかっても 完璧に近い物件を取得したい気持ちは わかります。 ただそれでも購入しないと 何も始まらないので 最大損失をシュミレーションした上で そのヘッジ法を考慮しつつ、 あとは覚悟を持ってやるしかないです。 私の場合ですね主に下記の項目は 徹底して調べています。 ・表面利回り ・実利回り ・CCR ・ROI ・地域周辺の物件のリサーチ 完璧に近い物件を購入するたために 事前準備は必須で必要と言えます。 収益物件が欲しくても購入できない、 そうならないためにも購入前に 意識してきたことを３つお話しします。 1つずつ解説します。 ①スキル ・毎日のように不動産投資に触れる 例えば ・読書（2日に1冊のペース） ・EP検定資格 ・楽待チェック ②行動量 ・隙間時間の活用 コンサルティング受講、 セミナー、勉強会に参加 講師の話を聞け、横の繋がりができる。 ③思考量 ・何か仮説を立てて検証するということ あらゆる失敗と購入事例をみて 「具体→抽象」「抽象→具体」 の思考回数を増やす。 今回のまとめになります。 アウトプットさせていただいたので 日々実践すべきことをして、 これを実践してなおかつ 物件購入を進めていけたらと思います。 今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を 発信できたらと思っています。 不動産投資家のコアラでした。 最後にYouTubeでも復習が可能です！ ぜひチェック...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『やめとけ！不動産投資。やめたほうがいい人とは？』 です。 結論から言うと・・・ 不動産投資をやらない方がいい人は どんな人なのか 解説します。 様々な社会変化により投資への関心が高まり、 投資を学ぶ人、始める人が増えています。 この記事を見ているあなたも 投資に関心があり、調べているところ かもしれません。 ネットで検索すると、不動産投資は 「稼げない」「怪しい」「おすすめしない」という 意見ももちろんあります。 逆におすすめする人もいるかと思います。 不動産投資をやらないほうがいい人は どんな人か、 その理由も解説していきます。 ①主体性がない人 言われるがままに投資物件を購入してしまった という失敗をよく聞きます。 これは、主体性がないのと同じことです。 すべて人にお任せしていいものだけが残る とは考えにくいです。 自分で調べたり自分で考えることが大切に なります。 自ら考えて行動できないと、 押しの強い人の意見に流されてしまい、 不利益を被る可能性もあります。 しっかりと自分の意思を持って決めましょう。 ②リスクを一切負いたくない人 不動産投資に限らず、あらゆる投資において、 リスクは必ずつきものです。 リターンを得るためにはリスクも 取る必要があります。 例えば入居者が集まりやすく空室リスクは低いが 利回りは低い物件があったり、逆に 利回りは高いが売却しにくいなどです。 他にも不動産投資には 金利上昇リスク、家賃滞納リスクなどの リスクもあります。 このように、全ての投資に一長一短はあるものです。 リスクのない投資はありません。 ③決断するのが苦手な人 不動産投資を始めたいと決意して、調べ、 どうしても次に踏み切れない人もいます。 また、購入のタイミングに慎重になり過ぎて せっかく条件の良い物件が出てきても、 決断できず結論を先延ばしにしてしまいます。 ライバルが先に物件を購入してしまう 可能性もあります。 その他にも また別の理由を持ち出して結局 買えなかったりするのです。 不動産投資では、 いざというときの決断力も必要です。 また、この記事を読んで...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『後悔する前に知っておきたい 不動産投資のリスク』 です。 結論から言うと・・・ 不動産も投資なので もちろんリスクもあります。 今回は ５つのリスク について お話しします。 ①空室リスク 不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで 利益を出す仕組みのため その入居者がいなくては利益になりません。 空室が長期間埋まらなくても 建物の維持管理費や融資の返済は止まりません。 空室が長期間埋まらなければ、 儲けを出すどころかむしろ負債を追ってしまいます。 ②家賃滞納リスク 入居者がいたとしてもその入居者が賃料を支払わない ケースもあります。 空室は埋めることができれば解決できますが、 滞納の場合は問題のある入居者に対処する必要が あるため、より問題は複雑です。 対策としては 入居者に保証会社加入をしていただくことで 解決できます。 ③流動性 株式やFXに比べて流動性が低い というデメリットがあります。 株式、FX、投資信託であればすぐに売却 することが可能で、スマホ1つでできてしまいます。 一方、 不動産はすぐに売却しようと思っても 売れるわけではありません。 物件の状態や立地、市場によっては 購入希望者がおらず、売るに売れないと いうことももちろんあります。 ④金利変動リスク ・毎月の支払い額が上がる ・キャッシュでの返済または インフレに伴い不動産の価格上昇 →基本的に不動産を買う時に皆さんローンを 組まれたりするが、金利が変動すると 支払い額が少し上がったりします。 そうならないようにするために 資金をしっかりと用意しておくことや、 キャッシュでの返済を考えて 最低でも物件価格の2〜3割は現金を置いて おくのがベスト だと思います。 ⑤災害 現物資産である以上、地震や火事で 不動産自体が消滅するリスクが存在します。 もの自体がなくなってしまうので 不動産投資としては大ダメージを 受けることになります。 対策は保険活用の一択だと思います。 ・火災、水害の災害保険の加入は必須 （余裕があれば地震保険） 今回のまとめになります。 不動産投資にはさまざまな リスクがあ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資の闇】 　1棟目から築古物件を買って失敗する人の特徴３選』 です。 結論から言うと・・・ 今回の動画は、 不動産をまだ購入したことがない もしくは、 ちゃんと利益を出すことができるかどうか 不安な人は特に大切な内容になります。 最後まで見ていただくことで 物件購入後に満室経営ができて 安心して不動産投資をスタートすることが できる ようになると思います。 1つずつ解説します。 特徴①　物件を見ずに物件を購入している これは1番やってはいけないことです。 物件価格が大小に関わらず 必ず現地を見に行くことは必須だと 思ってください。 なぜ確認必須かというと ・外壁、内装、敷地の確認 ・地域周辺のエリアの確認 ・物件の実際の位置の確認 １、外壁、内装、敷地の確認 劣化、老朽化が思ってる以上に ひどい場合があります。 例えば、 ・外壁が剥がれてしまっている ・雑草が生えている ・ユニットバスなど水回り関係が 　錆びついていたり、古い ・白あり ・階段の劣化やモルタルの破損 先日、実際現地視察に行った時に 落葉がすごい散乱している物件でした。 ネットで調べた時には、綺麗でした。 ２、地域周辺のエリアの確認 住環境に適切なエリアなのかどうか 必ず見て歩くようにしています。 スーパー、コンビニ、病院、郵便局、 銀行などの施設が近くにあるかどうか 自分の目で見て確かめるように しています。 ３、実際の位置の確認 栃木県の物件で 見に行った際に駐車場は広かったが 前面道路が狭すぎました。 現地を見ることで リフォームや修繕箇所を把握し、 あらかじめいくら必要なのか 予想を立てることをお勧めしています。 特徴②　リサーチ不足で満室経営、 　　　　入居付けができなくて空室がある 私がリサーチ、ヒアリングするときは 仲介店さんに3店舗ほどは最低でも連絡をします。 仲介店（管理会社）からみて 不動産投資家も大切なお客様です。 なぜなら、管理手数料が入る可能性が あるためです。 なので比較的、丁寧な対応をしてくださる方が 多いです。 リサーチ項目で最も大切なことは、 募集条件...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資初心者必見！デメリットのまとめ』 です。 結論から言うと・・・ 不動産投資にはデメリット があります。 メリットだけしか言わない業者も 中にはいます。 様々な社会変化により投資への関心が高まり、 投資を学ぶ人、始める人が増えています。 この記事を見ているあなたも 投資に関心があり、今、調べているかもしれません。 デメリットの知識は必ず持っておきましょう。 【必要資金・初期費用がかかる】 物件を購入する際、初期費用が 必要となります。 不動産登記費用、ローン保証料、 仲介手数料などいくつかの項目で それぞれかかってきます。 物件価格によって初期費用の額は異なりますが、 目安としては 物件価格の8〜10％ は 見込んでおきましょう。 1,000万円の物件であれば 80万〜100万円の初期費用になります。 【空室リスク】 不動産投資で空室リスクが発生すると 家賃収入が入ってこない、つまり 収入がなくなります。 想定していた利回りが低下していくことになる ので、できるだけ空室期間を発生させないことが 大切になります。 そのためには、 空室が発生しにくい条件の良い物件を選ぶことや 人気の設備を導入することで対策ができます。 避けられないリスクですので、 万が一、 空室になった時の対策 を あらかじめ考えておくのが良いでしょう。 【流動性が低い】 不動産は、他の投資商品などと比べると 商品の流動性が低いため、 売りたい時にすぐに買い手がつくとは限りません。 自分が欲しい物件を、常に持っておきたいところ ですが、人気のある物件はそもそも価格が高く、 なかなか手に入らないこともあります。 また、買い手が見つかったあとも 売買契約を交わす手続き等があり、 売却には時間、費用がかかります。 【天災のリスク】 地震や台風などの天災で物件に被害が出る ことも考えられます。 回避策として、火災保険や地震保険などに 加入をしておくことがおすすめです。 ただし、保険を充実させすぎると その分、ランニングコストもかかります。 過去の災害状況などを調べた上で 保障内容...