不動産投資家コアラ

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『リフォーム価格の下げ方』 です。 結論から言うと・・・ リフォーム価格を下げる方法にはいくつかの戦略があります。 リフォームのコストを削減するための 具体的な方法を紹介します。 ◎交渉の準備 １、相場をリサーチする リフォームを計画する際には、まず自分の地域のリフォーム相場を 把握することが重要です。 これにより、業者から提示された見積もりが適正かどうかの 判断が可能になります。 相場を知らないと、価値のある交渉ができなくなります。 ２、一括見積もりを利用 複数の業者から一括見積もりを取得し、比較することで、 適正価格や割引を受けやすくなります。 信頼関係を築いた後に交渉を行うと、 よい条件を引き出すことができます。 ◎コスト削減の具体策 １、自分で設備を購入する 高価な設備を業者から購入するのではなく、 自分でホームセンターやインターネットを通じてすることが可能です。 リフォームで必要なパーツを安く集め、 設置だけを業者に依頼するという方法があります。 ２、グレードを下げる 使用する建材や設備のグレードを下げることでコストを削減できます。 例えば、キッチンの設備を中価格帯から普及価格帯に変更することで、 リフォーム費用を効果的に抑えることができます。 ３、まとめてリフォームする 部屋ごとにリフォームするのではなく、まとめて行うことで 工事の手間が減り、総コストを抑えることができます。 また、大規模リフォームの場合、一度の工事で必要な施工費用が 全体に分散されるため、割引を受けやすくなります。 ４、要望の優先順位を決定する 予算内でリフォームするためには、 自分の要望の優先順位をつける必要があります。 必要な箇所だけを優先し、無駄な変更を避けることで コストを抑えることが可能です。 ５、減税や補助金の利用 リフォームに対する補助金制度や減税制度を活用すると、 さらにコストを下げることができます。 対象となるリフォームの内容によっては、 これらの制度を利用することで実質的な負担を軽減できます。 今回のまとめになります。 これらの方法を効果的に組み合わせることで、...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『マンション投資詐欺の５つの手口』 です。 結論から言うと・・・ 5つの代表的な手口を紹介します。 マンション投資とは、 投資用マンションを購入して 入居者に貸し出して家賃収入を得る不動産投資です。 １、手付金詐欺 投資家が物件購入時に支払う手付金を詐取するケースです。 業者がその後連絡を絶ち、 回収不可能になることが多いです。 「優良物件だから早く契約した方がいい」 「人気ですぐに売れるから早めに 　手付金を払ってキープしておいたほうが良い」 と説明された時は注意が必要です。 ２、二重販売詐欺 同一の物件を複数人に販売する手法です。 これにより、複数の投資家が同じ物件の所有権を 主張することになり、 法的なトラブルが生じる可能性があります。 ３、入居状況詐欺 購入後に物件に入居者がいない、 または入居者が次々と退去することを隠す手法です。 入居者からの家賃収入の偽造証明書や 偽造領収書を提供し、 家賃収入があるかのように見せかけています。 これにより期待した収益が得られない状況が発生します。 ４、海外物件詐欺 海外にあり現地へ足を運ぶのが困難で あることを逆手に取り、実在しない物件や 劣悪な物件の購入を促す詐欺です。 売買価格として支払った代金を 持ち逃げされたり、劣悪な物件に対して 相場より高い売買価格を支払わされたりする ケースがあります。 ５、サブリース詐欺 不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」 と謳われていたにもかかわらず、 実際にはそのような保証はなく 家賃を減額されてしまうという詐欺です。 サブリースとは、持っている賃貸物件を 業者に一括して預ける契約のことです。 サブリース詐欺では オーナーに不利な事実を説明せずに メリットだけ言います。 そのため、半永久的に下がらないと 思っていた家賃がいつの間にか下がり、 想定していた家賃収入を 得られなくなるケースがあります。 今回のまとめになります。 これらの手口を理解することで、 マンション投資詐欺に対する認識を高め、 被害を未然に防ぐことができます。 今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を 発信で...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資詐欺の対策３選』 です。 結論から言うと・・・ 不動産投資詐欺から身を守るための対策には、 いくつかの具体的な方法があります。 ３つ紹介します。 ①知見を深める まずは自分で不動産投資の知識を つけることが大切です。 不動産の売買や賃貸借に関する法律の知識や ローン等のファイナンスの知識、 建物に関する建築の知識が必要になります。 少しでも知識があると 詐欺なのか判断ができるようになります。 ②信頼できる不動産会社を選ぶ 信頼できる不動産会社かどうか判断するには、 不動産会社の業績や実績、 口コミなどを確認するのが有効です。 また、メリットだけでなく リスクやデメリットについても 説明してくれるかどうかも大切です。 信頼できる会社かどうか見極めることで 詐欺被害の防止につながります。 ③わからないことは納得するまで聞く 質問をした際に不動産会社が誠実に 対応してくれるかどうかも確認しておきましょう。 疑問点がある場合は、納得できるまで しっかりと質問し、 冷静に判断することが大切です。 ハッキリとした回答をもらえない場合は 納得できるまで質問し、 それでも納得できなければ、商談を 打ち切ることで詐欺被害の防止につながります。 今回のまとめになります。 これらの対策を実施することで、 不動産投資詐欺に遭うリスクを 大幅に減少させることが可能です。 まずは 自分自身でできる対策 をし、 不動産投資詐欺から身を守りましょう。 今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を 発信できたらと思っています。 不動産投資家のコアラでした。 【７個の無料特典プレゼント！】 ●友だち追加はこちら ⇒ https://lin.ee/xaw1gPb 大人気です！！コアラさん@不動産投家の 【公式LINE＠】に追加して頂くと 以下７点を無料でプレゼントしています！！ 　　　 ＜プレゼント１＞ 3年で資産1億円、家賃年収1000万円に 到達した不動産投資で稼ぐために絶対に 言いたくなかった成功の秘訣（youtube動画講義）　　 ＜プレゼント２＞ 築古で全空室だった１棟物件を購入し ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資のリスク、 　よくある不動産投資詐欺の3つの手口』 です。 結論から言うと・・・ よくある不動産投資詐欺の手口を ３つ紹介します。 僕の実体験も含めて 1つずつ解説していきます。 ①手付金詐欺 支払った手付金を持ち逃げされ、 実際の物件は手に入らないという詐欺のことです。 手付金とは、物件の売買契約時に 買主から売主に対して支払う代金のことです。 契約の証拠金、解約や債務不履行時の 違約金としての役割があります。 「優良物件だから早めに手付金を 払ってキープしておいたほうが良い」と 説明された時は注意が必要です。 また、1つの物件に対し複数の契約を取りつけ、 各契約者に手付金を支払わせてから 手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる というケースもあります。 被害に遭わないために、 慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。 また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。 もし契約相手が不動産会社の場合は、 手付金の上限が20％までと決まっています。 そのため、20%を超える金額を要求された 場合は注意しましょう。 ②入居状況詐欺 実際には空室が多い物件なのに、 サクラや身内を住まわせて居住者が いるように装う詐欺のことです。 実際には入居者はおらず、家賃収入は入りません。 入居者からの家賃収入の偽造証明書や 偽造領収書を提供し、 家賃収入があるかのように見せかけています。 購入した途端に入居者が次々に退去し、 空室が多くなることで収支が赤字になり、 経営が成り立たなくなります。 こうした被害に遭わないためには、 レントロールで各部屋の契約時期を確認し 物件の所有者や入居者情報を照会することが大切です。 ③サブリース詐欺 不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」 という謳い文句に乗りサブリース契約を 締結したものの、実際にはそのような 保証はなく安い家賃にされてしまうという詐欺です。 サブリースとは、持っている賃貸物件を 業者に一括して預ける契約のことです。 契約の上では入居者となる管理会社が 投資家に対して家賃を支払うシステムです。 本来、サブリー...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資詐欺の手口と、気をつけたい営業マンのトーク』 です。 結論から言うと 不動産投資詐欺の手口、 気をつけたい営業マンのトークは それぞれ３つ 紹介します。 あなたも詐欺に引っかからないよう、 しっかりと理解しておきましょう。 ①入居状況詐欺 実際には空室が多い物件なのに、 サクラや身内を住まわせて居住者が いるように装う詐欺のことです。 実際には入居者はおらず、家賃収入は 入りません。 家賃収入の偽造証明書や偽造領収書を提供し、 家賃収入があるかのように見せかけています。 購入した途端に入居者が次々に退去し、 空室が多くなることで収支が赤字になり、 経営が成り立たなくなります。 こうした被害に遭わないためには、 レントロールで各部屋の契約時期を確認し 物件の所有者や入居者情報を照会すること が大切です。 ②手付金詐欺 支払った手付金を持ち逃げされ、 実際の物件は手に入らないという 詐欺のことです。 手付金とは、物件の売買契約時に 買主から売主に対して支払う代金のことです。 契約の証拠金、解約や債務不履行時の 違約金としての役割があります。 「優良物件だから早めに手付金を 払ってキープしておいたほうが良い」と 説明された時は注意が必要です。 被害に遭わないために、 慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。 また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。 もし契約相手が不動産会社の場合は、 手付金の上限が20％までと決まっています。 そのため、20%を超える金額を要求された 場合は注意しましょう。 ③サブリース詐欺 不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」 という謳い文句に乗りサブリース契約を 締結したものの、 実際にはそのような 保証はなく安い家賃にされてしまう という詐欺です。 サブリースとは、持っている賃貸物件を 業者に一括して預ける契約のことです。 契約の上では入居者となる管理会社が 投資家に対して家賃を支払う システムです。 本来、サブリースには 「同じ賃料が保証されるわけではない」 という特徴があります。 サブリース詐欺ではその事実を 説明せずに...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『​​不動産投資が向いていない人』 です。 結論から言うと・・・ 大きく5つ あります。 ・決断するのが苦手な人 ・主体性がない人 ・年収500万円に満たない人 ・資産運用の目的が合わない人 ・リスクを一切負いたくない人 数ある投資の中で、 向いている　向いていないは、人によって様々です。 不動産投資も同じく本当にやめておいた方がいい人も いるのが現実です。 詳しく解説します。 ①決断するのが苦手な人 不動産投資を始めたいと決意して、調べ、 どうしても次に踏み切れない人もいます。 また、購入のタイミングに慎重になり過ぎて せっかく条件の良い物件が出てきても、 決断できず結論を先延ばしにしてしまいます。 ライバルが先に物件を購入してしまう 可能性もあります。 その他にも また別の理由を持ち出して結局 買えなかったりするのです。 不動産投資では、 いざというときの決断力も必要です。 ②主体性がない人 言われるがままに投資物件を購入してしまった というケースです。 これは、主体性がないのと同じことです。 すべて人にお任せしていいものだけが残る とは考えにくいです。 自分で調べたり自分で考えることが大切に なります。 しっかりと自分の意思を持って決めましょう。 ③年収500万円に満たない人 不動産投資ローンは、金融機関が 「安定した職業に就いている」とみなす 職業の人が適しています。 金融機関からの評価は、融資を受ける際に 大切になり、評価が高いと 条件が良くなる傾向があります。 ローンで不動産を購入したいと思っている人は、 一般的には上場企業に3年以上勤務し、 年収500万円以上あることが条件として求められます。 この条件に満たない場合は ローンが組めない可能性が高いです。 ④資産運用の目的が合わない人 不動産投資の目的は、 不動産物件に投資して家賃収入などを得ること、 所有する不動産を購入時より高く売って 利益を上げることの2つあります。 将来の年金の代わりとなることや 老後の収入源としても注目されています。 例えば「5年で資産を10倍に増やしたい」と 考える人には...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資のリスクとその回避方法とは？』 です。 結論から言うと・・・ ８つのリスク があります。 ①空室リスク ・必ず起きる ・長期の空室を防ぐために 　賃料設定と立地が重要 →例えば賃料が5万円で埋まらなかった ものが4万5000円に下げた瞬間に 埋まるケースとかも中にはあります。 立地的に賃料を下げたとしても 埋まらないケースもあります。 購入前には 周辺のライバル調査をし、 需要と供給 のバランスを必ず確認しましょう。 ②家賃下落リスク ・築年数が経過する毎に減少傾向にある ・需要が高い地域や都市に購入 ・資産の入れ替え →自分が保有する物件がある程度 年月年数が経った後に別の物件に 買い替えたり、 リフォームをして賃料をむしろ上げて 客付けできている物件もあります。 資産の入れ替え をうまくしながら 家賃下落リスクに備えましょう。 ③家賃滞納リスク ・夜逃げ、滞納 ・保証会社に加入 →保証会社に加入しておけば 夜逃げされても滞納されても賃料は 補填できるのでそこまでのリスクではない と思います。 連帯保証人では不十分です。 ④不動産価格変動リスク ・賃料下落に付随して 価格が下がる可能性もある ・タイミングを測り売却 →安い時に買って高い時に売るのが 投資の大原則だと思います。 変動価格不動産の価格変動リスクは 売却でリスクヘッジ を取ることができます。 ⑤金利変動リスク ・毎月の支払い額が上がる ・キャッシュでの返済または インフレに伴い不動産の価格上昇 →基本的に不動産を買う時に皆さんローンを 組まれたりするが、金利が変動すると 支払い額が少し上がったりします。 そうならないようにするために 資金をしっかりと用意しておくことや、 キャッシュでの返済を考えて 最低でも 物件価格の2〜3割 は現金を置いて おくのがベストだと思います。 ⑤災害リスク ・火災、水害の災害保険の加入は必須 （余裕があれば地震保険） →実際に千葉に持っている物件で 大雨が降りベランダの雨どいが 雨と強風で破損したことがあった。 北海道の物件では 屋根からの雪が落ちてきて 何...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資】儲からない投資用不動産を 購入してしまう人の3つの特徴とは』 です。 結論から言うと・・・ ①建物値と土地値の比率を考えずに 銀行融資を受けやすい物件を購入している ②無駄に修繕、リフォームにコストを かけすぎている ③人間関係が構築できない 本題に入る前に 不動産投資をやっていても、手残りで残る収支が 思っていた以上に少ないという方が 結構います。 不動産投資（事業経営）で利益を 上げれないのは、致命的な損失になるので 注意が必要です。 儲かる人と儲からない人で必ず違いがあります。 不動産投資だけではなく、世の中には 飲食店、建築業、美容サロンなどでも 儲かる人もいれば儲からない人もいます。 私の見解としては 儲からない人は、儲からないやり方をしていて 儲かっている人は、儲かるやり方をしている と思ってます。 私の場合は、なぜ利益を上げることが できたかというと 「守　破　離」 を徹底しています。 特に不動産投資ではロットが大きいので 物件購入後に儲からない、利益にならないと その時点で事業が破綻する可能性があります。 では、儲かる人と儲からない人では 一体何が違うのか？ 今回は、儲からない人の特徴をメインに こういう風に考え方を変えたら良い ということもお伝えしていきます。 また、儲からない投資用不動産を 購入してしまう人の特徴も公開します。 【儲からない投資用不動産を購入してしまう人の特徴】 ①建物値と土地値の比率を考えずに 銀行融資を受けやすい物件を購入している とりあえず高利回りなら良いと思っている のは注意が必要です。 建物、土地値の比率を把握し 元本毀損も織り込み、物件購入をしてください。 ・銀行融資を組みやすいものを購入してる人は キャッシュフローが残ってない印象が強いです。 ・銀行融資がセットだからという理由のみで 購入してる ・元本毀損を織り込んでいない投資 （相場の下落などにより、当初投資した金額を 下回ってしまう） ・土地値比率　6割〜7割以上が１つの目安 知り合いの実例として、 RCの築年50年、20年の返済でフルローン...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【初心者向け】 　不動産投資初心者にありがちな失敗３選』 です。 結論から言うと・・・ 不動産投資にも当然リスクや失敗があります。 失敗事例を確認し、知っておくことで防げるものが 多くなります。 １つずつ解説します。 【不動産投資初心者にありがちな失敗】 ①十分な資金がないのに始める 年収500万円、貯金ほとんどなし。 このような状況の人は、 不動産投資を初めても失敗します。 不動産を購入するには、多くの資金が必要です。 ローンを組んで初期費用を抑えて始めることは できます。 しかし、融資を活用しても物件価格の1～3割ほどは 自己資金として、最初に用意が必要です。 また、物件の資金以外にも、 登記費用や仲介手数料などの出費があります。 ある程度は自己資金も必要だと考えましょう。 ②自分で判断せずに管理会社や不動産業者の 　意見を鵜呑みにする 不動産業者の中には、都合のいいことを強調し、 不都合な事実は言わないところも存在します。 特に初心者だとターゲットにされてしまう 可能性が高くなります。 例えば ・新開発の需要が見込めるエリアと言われ 　物件を購入したが、新開発が中止となり　　 　空室が埋まらない ・営業マンの話を全て信じて物件を購入したら、 　適正外の家賃設定になっていて、入居者が集まらない 不動産投資は、自分で判断し 責任を持つことが大切です。 管理会社、不動産会社、知人など、 他の人から話を聞くのは大切ですが 全てを鵜呑みにせず、自分で考えて 判断するようにしましょう。 初心者であってもそうでなくても、 疑問や不安は必ず解消して進みましょう。 ③自分に適さない物件を購入してしまう 不動産投資で大事なのは、明確な目的を決め、 実行していくことです。 目的や計画に合った物件を購入しましょう。 失敗例 ・年間80万円の利益を目的としていたが、 予想していなかった競合物件が新しくいくつもでき、 家賃を値下げしないと売れず、利益が減った。 ・節税効果のために始めたのに、 新築ワンルーム投資を選び、減価償却費で 思ったほど効果が出なかった。 ・老後の年金代わりを...

 皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【永久保存版】不動産投資で1番恐ろしい失敗とは？』 です。 結論から言うと・・・ パーフェクトな物件を探し続けた結果、 いつまで経っても購入できないこと。 全ては考え方次第で 事実は1つで　解釈は無数である。 これは私の失敗でもあります。 購入しようと思いつつもやはり完璧な物件が 出るまで様子を見ていました。 結果、物件を買えずに時間だけが ただただ過ぎていく毎日でした。 そしてようやく1年越しで物件を買えました。 今考えると、時間をかけすぎたと思っていて もっと時短できてお金も早く稼げていたのでは ないかと思ってる次第です。 矛盾してるように聞こえるかもしれませんが 1棟目は慎重に何年かかっても 完璧に近い物件を取得したい気持ちは わかります。 ただそれでも購入しないと 何も始まらないので 最大損失をシュミレーションした上で そのヘッジ法を考慮しつつ、 あとは覚悟を持ってやるしかないです。 私の場合ですね主に下記の項目は 徹底して調べています。 ・表面利回り ・実利回り ・CCR ・ROI ・地域周辺の物件のリサーチ 完璧に近い物件を購入するたために 事前準備は必須で必要と言えます。 収益物件が欲しくても購入できない、 そうならないためにも購入前に 意識してきたことを３つお話しします。 1つずつ解説します。 ①スキル ・毎日のように不動産投資に触れる 例えば ・読書（2日に1冊のペース） ・EP検定資格 ・楽待チェック ②行動量 ・隙間時間の活用 コンサルティング受講、 セミナー、勉強会に参加 講師の話を聞け、横の繋がりができる。 ③思考量 ・何か仮説を立てて検証するということ あらゆる失敗と購入事例をみて 「具体→抽象」「抽象→具体」 の思考回数を増やす。 今回のまとめになります。 アウトプットさせていただいたので 日々実践すべきことをして、 これを実践してなおかつ 物件購入を進めていけたらと思います。 今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を 発信できたらと思っています。 不動産投資家のコアラでした。 最後にYouTubeでも復習が可能です！ ぜひチェック...