不動産投資家コアラ

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産物件の適正価格の見極め方』 です。 結論から言うと・・・ 大きく 2つ あります。 収益物件の価値を測る指標 ・積算価格 ・収益価格 1つずつ解説します。 【積算価格】 土地の価格と建物の価格をそれぞれ計算し、 足し合わせたもの。 銀行が融資する際にどれくらいの 担保価値があるかを測る参考値となる。 積算価格＝土地の価格＋建物の価格 土地の価格＝路線価✖️土地面積 建物の価格＝再調達価格✖️延床面積✖️ （法定耐用年数ー築年数）➗法定耐用年数 【用語解説】 ・路線価 路面に面するえ宅地の、1m2あたりの 評価額のこと。 相続税や贈与税を算出する基準となる。 ・土地面積 敷地面積とも言う。 真上から土地を見た時の投影面を指す。 ・再調達価格 該当の物件を再調達（新たに建築または購入） するために必要な金額。 建築資材の価格が違うため、構造によって 目安の金額は変わる。 参考価格 1m2あたり　 （木造13万円、重量鉄骨造18万円、RC造20万円） ・延床面積 建物の各階の床面積を全て足した面積のこと。 ・法定耐用年数 法的に定められた減価償却の年数のこと。 構造によって年数が変わる。 （木造22年、重量鉄骨造34年、RC造47年程度） 【収益価格】 物件が将来生み出すであろう準収益から 算出するもの。 収益価格＝年間NOI（運用準収益）÷実利回り 年間NOI＝満室時年間家賃収入ー（空室等による 損失相当額＋管理費＋固定資産税＋ 都市計画税＋損害保険料等） 実質実利回り＝ （実際の年間家賃収入ー年間諸経費）÷ 物件価格＋購入時諸経費）×100 【用語解説】 ・NOI（運用準収益） 家賃収入から管理費、固定資産税、 都市計画税、損害保険料を経費を 控除した純収益のこと。 ・実質利回り 実際の年間家賃収入から年間諸経費 （管理費、固定資産税、都市計画税など）を 差し引いた数字を物件価格に 購入時費諸費（仲介手数料、登録免許税、 不動産取得税、収入印紙など）を 足した数字で割って算出した利回り。 表面利回りよりも現実的な数字になります。 最後に今回のまとめになり...

 皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『リフォーム費用を安く抑える方法（投資用 築古物件 編）』 です。 結論から言うと・・・ ポイントは 4つ あります。 リフォーム費用を安く抑えることで 利回りを高くして運用することができます。 実際悪質な業者が多いのも事実なので 知識はつけておきましょう。 ○コアラさんの実体験 ・むやみな値引き交渉はNG 交渉の際は相場をみて 他社だとこれぐらいの金額だから これぐらいまで価格下げることは できませんか？と具体的に行う。 ・自分でリフォーム 時間単価で考えた時に割に合わず 断念した。 4つのポイントを解説していきます。 【リフォーム費用を安くするためのポイント】 ①リフォームの目的を明確にすること ②予算をあらかじめ決めておくこと　 ③一括発注か分離発注のどちらにするのか ④プロパンガスの切り替えで 特典を武器として使う 1つずつ解説していきます。 ①リフォームの目的を明確にする ・あくまでもお客様が住むところ （あれもこれもリフォームしたくなるが 最低限お客様が住むところという意識） ・投資用物件として利回りを出す ・事業者目線として不動産投資を行う ・自分が住むところとは分けて考える ②予算をあらかじめ決めておく ・自分目線ではなく入居者目線で （ファミリー、単身、男女によって リフォームも変わってくる） 例えば単身の男性の場合は 内装のデザインなどは かっこよさを求める傾向が強い。 女性の場合は清潔感を重視する傾向。 ファミリーであれば、LDKから 3LDKなど広さを重視する傾向。 ・周りのライバル物件の設備のリサーチ （設備のリサーチする時は ホームズやスーモをおすすめ） ・最低限の設備を揃えてまずは客付け 【リフォームの一例】 ・水回り、キッチンとお風呂 　20万円〜80万円前後 ・畳をフローリングに変更 　平米数による ・キッチンを変える 　20万円〜30万円前後 ・トイレ交換 　20万円前後 ③一括発注か分離発注か ◎一括発注の場合 管理会社さんへ依頼。 メリット→手間がかからなくて メンテナンスがある デメリット→工賃が高くなるケースが多数ある ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資で騙される人の特徴』 です。 結論から言うと・・・ 大きく 5つ あります。 ・知識や経験が浅い人 ・主体性がない人 ・急いで不動産投資をしたい人 ・押しに弱い人 ・融資がつく人 詳しく解説します。 『不動産投資で騙される人の特徴』 ①知識や経験が浅い人 まずは自分で不動産投資の知識を つけることが大切です。 不動産投資には、 不動産の売買や賃貸借に関する法律の知識や ローン等のファイナンスの知識、 建物に関する建築の知識が求められます。 これらの知識が不足している場合、 悪徳な業者に騙されやすくなってしまいます。 ②主体性がない人 言われるがままに投資物件を購入してしまった というケースです。 これは、主体性がないのと同じことです。 すべて人にお任せしていいものだけが残る とは考えにくいです。 自分で調べたり自分で考えることが大切に なります。 しっかりと自分の意思を持って決めましょう。 ③急いで不動産投資をしたい人 不動産投資で大切なことは 短期ではなく長期的に見ることです。 急いだ行動は正しい判断に欠け、 リスクの高い投資をしてしまうことに 繋がりかねません。 また、不動産投資の営業マンから 急がされるケースもあります。 「他の方も狙っている」 「〇〇までに決めると特典がつく」 このような場合も注意が必要です。 ④押しに弱い人 友人に紹介されたからといって 業者の話を全て信用し任せきりにして しまう人もいます。 信用している人に紹介されたからと 安心するのではなく 自分の頭で判断しましょう。 また、業者の強い押しに断りきれずに 進んでしまうといったケースもあります。 何でもかんでも言いなりにならず 時には断る勇気も必要です。 〇〇だけでも、、、 と言われ契約してしまった方もいます。 自分の意思で判断しましょう。 ⑤融資がつく人 融資がつきやすいという面から 若者のサラリーマンなどは 注意が必要です。 また、医師や公務員、大手企業などの 高収入・高属性の人は要注意です。 悪徳業者は、物件が買える人しか相手に しません。 最後に今回の内容をまとめます。 ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資の『利回り』を 解説！これで絶対に騙されない！』 です。 結論から言うと・・・ 利回りを見極めるためには エリア・構造・築年数 等の条件によると ということです。 不動産投資の利回りとは 物件の収益力を見る1つの指標 になります。 詳しく解説していきます。 ○コアラさんの利回り目標 木造一棟アパート 築30年以内 表面利回りで12%以上 ①エリアについて ・地方か都心か ・地方は利回りが高い傾向　（物件価格が比較的安いため） ・都心は利回りが低い　（物件価格が高いため） コアラさんは 地方で利回りが高い木造一棟アパート狙い ②物件の構造について ・木造（耐用年数２２年）　　　　　　　　　　　高い ・鉄骨造（S造）重量鉄骨像と軽量鉄骨像　　　　　↑ 　　（最大耐用年数34年）　　　　　　　　　 　利回り ・鉄筋コンクリート（RC）　　　　　　　　　　　↓ ・鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）　　　　　　　　低い ③築年数について ・古い物件ほど利回りは高い＝物件価格が安いから ・新しい物件ほど利回りは低い＝物件価格が高いから 高利回りほど利回りを高くしないと 売れない物件の可能性が高い。 ◎利回りだけで判断しない方がいい理由 ・今は入居者がいるが退去した後に 客付けができるのか ・利回りが高くてもかなり築古のため リフォーム代金がかかる場合がある （白あり、水漏れ、備品設備、床壁） ・融資がつかないため売却したくても できない可能性がある →数千万以下の物件で蓄年数古めで高利回りの 物件は融資がつかないケースもある。 不動産は 売却 して初めて本当の利回りと トータルの利益がわかります。 ◎高利回りは手間がかかる物件も多い ・安かろう悪かろうの概念（安い物件には必ず何かある） ・手間と労力がかからない物件は利回りが低い ・高利回り＝築古、地方（何か問題があることが多い） だからからこそ物件の現状を把握して 解決策を見出すことが大切。 このような物件は誰もやらないからこそ 狙い目だと思っています。 結論、手間がかからない高利回りが良い。 最後に ◎売却するこ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『閲覧注意！不動産投資詐欺の5つの手口を公開！』 です。 結論から言うと 不動産投資詐欺の手口は 大きく分けて 5つ あります。 僕の実体験も含めて その5つを1つずつ解説しますね。 ①入居状況詐欺 実際には空室が多い物件なのに、 サクラや身内を住まわせて居住者が いるように装う詐欺のことです。 実際には入居者はおらず、家賃収入は 入りません。 入居者からの家賃収入の偽造証明書や 偽造領収書を提供し、 家賃収入があるかのように 見せかけています。 購入した途端に入居者が次々に退去し、 空室が多くなることで収支が赤字になり、 経営が成り立たなくなります。 こうした被害に遭わないためには、 レントロールで各部屋の契約時期を確認し 物件の所有者や入居者情報を照会すること が大切です。 ②手付金詐欺 支払った手付金を持ち逃げされ、 実際の物件は手に入らないという 詐欺のことです。 手付金とは、物件の売買契約時に 買主から売主に対して支払う代金のことです。 契約の証拠金、解約や債務不履行時の 違約金としての役割があります。 「優良物件だから早めに手付金を 払ってキープしておいたほうが良い」 と 説明された時は注意が必要です。 また、1つの物件に対し複数の契約を 取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから 手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる というケースもあります。 被害に遭わないために、 慎重な行動と正確な情報の把握 が不可欠です。 また、手付金の目安金額は売却代金の 約10％ です。 もし契約相手が不動産会社の場合は、 手付金の上限が20％までと決まっています。 そのため、20%を超える金額を要求された 場合は注意しましょう。 ③サブリース詐欺 不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」 という謳い文句に乗りサブリース契約を 締結したものの、実際にはそのような 保証はなく安い家賃にされてしまう という詐欺です。 サブリースとは、持っている賃貸物件を 業者に一括して預ける契約のことです。 契約の上では入居者となる管理会社が 投資家に対して家賃を支払う システムです。 本来、サ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資の理想の利回りは？実は〇〇』 です。 結論から言うと 実利回り が大切です。 利回りとは物件取得費に対して 1年間の家賃収入がどれくらいの割合で 増えたかを示したものであると言えます。 ○コアラさんの利回り目標 木造一棟アパート 築30年以内 表面利回りで12%以上 不動産投資における利回りを 具体的に説明します。 2つに分けられます。 ①表面利回り 物件価格に対して1年間で得られる 賃料収入はどれくらいの割合いになるか といった収益性を表す指標 表面利回りの計算式 面利回り（％）＝家賃収入÷購入金額×100 ☆実際に不動産運用のために必要となる ネットなどでも表面利回りで出してることが 多いのでこれだけを見ないよう注意！ ②実利回り 賃料収入から物件取得や年間の経費を 差し引いた収益率のこと 実利回りの計算式 （年間収入ー年間初期用）÷ （購入金額＋購入時の諸経費）×100 ☆表面利回りでは表せない 物件が持つ実質的な収益力を把握できる。 ◎実利回り計算例 賃料　　　年間100万円 必要経費　年間20万円 購入価格　1000万円 購入時費用　100万円 （100-20）÷1100×100＝ ７.２％ 購入時費用の一例 ・収入印紙代金 ・登録免許税・司法書士報酬 ・不動産業者様に支払う仲介手数料 ・固定資産税（土地・建物の按分による） ・火災保険料 ・不動産取得税 ・その他（広告料、管理費、リフォーム代金、 　融資を受けるならその返済） 結論、実利回りが大切 利回りだけで不動産投資物件の 購入の判断をするのはNGです。 あくまでも購入判断をする材料の1つ として利回りは覚えておきましょう。 もし融資を引いて物件を買うとなった時に その融資にかかる金利も考慮しなければ いけません。 例えばあなたが2%で融資を受けることが できた時に表面が仮に12%だったとすると 諸経費などを一切全部抜いても 10%前後になってしまいます。 その他費用もかかってきますので 資料を取り寄せてみて計算をしてみる ことをおすすめします。 最後に注意する点 「満室時 利回り○○...