『不動産物件の適正価格の見極め方』
皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『不動産物件の適正価格の見極め方』
です。
結論から言うと・・・
大きく2つあります。
収益物件の価値を測る指標
・積算価格
・収益価格
1つずつ解説します。
【積算価格】
土地の価格と建物の価格をそれぞれ計算し、
足し合わせたもの。
銀行が融資する際にどれくらいの
担保価値があるかを測る参考値となる。
積算価格＝土地の価格＋建物の価格
土地の価格＝路線価✖️土地面積
建物の価格＝再調達価格✖️延床面積✖️
（法定耐用年数ー築年数）➗法定耐用年数
【用語解説】
・路線価
路面に面するえ宅地の、1m2あたりの
評価額のこと。
相続税や贈与税を算出する基準となる。
・土地面積
敷地面積とも言う。
真上から土地を見た時の投影面を指す。
・再調達価格
該当の物件を再調達（新たに建築または購入）
するために必要な金額。
建築資材の価格が違うため、構造によって
目安の金額は変わる。
参考価格
1m2あたり
（木造13万円、重量鉄骨造18万円、RC造20万円）
・延床面積
建物の各階の床面積を全て足した面積のこと。
・法定耐用年数
法的に定められた減価償却の年数のこと。
構造によって年数が変わる。
（木造22年、重量鉄骨造34年、RC造47年程度）
【収益価格】
物件が将来生み出すであろう準収益から
算出するもの。
収益価格＝年間NOI（運用準収益）÷実利回り
年間NOI＝満室時年間家賃収入ー（空室等による
損失相当額＋管理費＋固定資産税＋
都市計画税＋損害保険料等）
実質実利回り＝
（実際の年間家賃収入ー年間諸経費）÷
物件価格＋購入時諸経費）×100
【用語解説】
・NOI（運用準収益）
家賃収入から管理費、固定資産税、
都市計画税、損害保険料を経費を
控除した純収益のこと。
・実質利回り
実際の年間家賃収入から年間諸経費
（管理費、固定資産税、都市計画税など）を
差し引いた数字を物件価格に
購入時費諸費（仲介手数料、登録免許税、
不動産取得税、収入印紙など）を
足した数字で割って算出した利回り。
表面利回りよりも現実的な数字になります。
最後に今回のまとめになります。
コアラさんは
実際自分が気になる物件をピックアップして
計算をするなどして
トレーニングするようにしています。
やっていけば見えてきますので
とにかく行動あるのみです。
適正価格を見極める時に
信頼できる不動産業者さんに
まずは適正価格なのか聞いてみて
それを一意見として受け入れることが
大切になってくると思います。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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