『３年間で買った物件を大公開！』
皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『３年間で買った物件を大公開！』
です。
結論から言うと・・・
不動産価格が高騰する中で
思うように物件購入ができていなかったり
家賃収入が増えなかったりと
悩ましい状態が続くと
このまま不動産投資をやっていいのか
悩む方も多いと思います。
当時、私自身の心境としても
参入しようと思ったのが
コロナ化の時だったので、色々悩みました。
物件を買えないのがもどかしいですし
やはり家賃収入が増えない、入ってこないと
精神的にもダメージを受けてしまうメンタル
でした。
余談になりますが、
この2つのことを覚えてください。
◎ブレイクダウン思考
→購入できないことにフォーカスする
のではなくて、
行動できることにフォーカスする方法です。
例えば
・以前に比べて不動産業者さんと仲良くなれた
・不動産の書籍を読む機会を増やした
・ポータルサイトで物件を見る機会を増やした
自分ができている部分を再度見直すと、
もう少し頑張ろうという気持ちになります。
◎即断即決思考
→収益物件を即断即決で購入するか否か
決めるということです。
「即決するのに時間かかる」
「即決できないからなくなってしまう」
というような経験はありませんか？
私も最初はできなかったので
気持ちはわかります。
どうすれば即断即決できるようになるのか？
解決策としては
購入する基準をちゃんと決めているかどうかです。
例えば
利回り◯%以上
金利◯%以上
土地積算◯%以上
エリアは◯◯
あとはひたすら出てくる物件が上記条件に
合致するか否か見ていく「だけ」です。
よろしければ参考にしてみてください。
それでは
3年間で購入してきた物件について
詳細を話します。
・静岡県
・年間家賃収入 215万円
・表面利回り 13％
・軽量鉄骨のアパート1棟
これは別の動画でも内装など見せてるので
見てみてください。
僕が不動産投資をやる時に、
師匠の紹介から不動産業者さんをしり
その方が自社で仕入れたものをそのまま直で
流していただいた物件です。
当時買った時は、5部屋中2部屋空室があり
2部屋ともリフォームしました。
リフォームの仕方を初めて知ったり、
管理会社さんを選定するのに
4社ぐらい回らせていただきました。
師匠についてきてもらい
管理会社さんとのやり取りや
管理契約の進め方を全部横見させていただいて
実際にやり方を学びました。
購入してから2〜3ヶ月ぐらいですぐに満室になって
未だに満室でずっと稼働しています。
・茨城県
・年間家賃収入 230万円
・表面利回り 11%〜12%
・木造アパート１棟×２
空室を全部リフォームして
綺麗にしていただきました。
立地的には悪くない場所だが、
駐車場がなく
客付けに少し苦戦しました。
・千葉県
・年間家賃収入 260万円
・表面利回り 20%
・木造アパート１棟
・全室空室
利回りはすごく高いが
全室ボロボロで人が住めないような状態でした。
ビフォーアフター
外壁塗装だけでなく屋根も変えました。
リフォームで
500万円少しをかけて綺麗にしました。
最初、見た時はこんな感じでした。
お風呂も昔ながらの感じで追い出機能も
なく、水線も割れたりしていました。
私は水回りはかなりこだわっていて
追い機能をつけたり、プラスチック製に
変えたり、タイルも張り替えたりしました。
・北海道
・年間家賃収入 340万円
・表面利回り 19％
・木造アパート１棟
ビフォーアフター
最初はとても汚かったです。
床を張り替えたり、電球変えたり
畳の上に絨毯を張るやり方があり
それをうまく工夫して綺麗に整えました。
水回りの部分も
シングルレバーにしました。
・神奈川県
・購入価格 3000万円
・市場価格 3800〜4000万円
・売却益 1000万円前後
・分譲マンション
・利回り 6％
区分マンション購入時は
基本的にキャピタル狙い一択なので
売却してもいいかなと思っています。
利確させてまた別の物件の購入を考えています。
今回のまとめになります。
木造の築古アパートメインで
購入しています。
うまくいかないことの方が多いです。
ただ、うまくいかなかったことを
いつも勉強になった、学びになったと
言葉をうまく変換して取り組んでいます。
結果的には満室経営をさせていただいて
年間家賃収入1000万円以上は入ってくる
状態を作れました。
どんどん築古を売って買ってを繰り返しながら
徐々に資産整理も兼ねて規模を大きくしていき
今年は最低でも１棟、2棟は一気に購入したいなと
思っております！
また引き続き、物件購入したら
情報やどんなところをリフォームした等
皆さんに共有できたらと思っております。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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