『【不動産投資初心者向け】初期費用はいくら？』

 

皆さん、こんにちは！

不動産投資家のコアラです。

27歳の時に不動産投資開始し3年で

資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。

今回のテーマは、

『【不動産投資初心者向け】初期費用はいくら？』

です。

結論から言うと・・・

初期費用の目安はケースバイケースではありますが、

80〜100万円、物件の購入価格の8%〜10%ほどです。

ただし、サラリーマンなのか、自営業なのかでも

変わってきます。

◎サラリーマンの場合

サラリーマンの方は全額のローンを組むことは

難しい可能性があります。

頭金の目安は物件価格の10%程度で、

3,000万円のマンションなら300万円程度が

目安となります。

また、頭金のほかにも諸費用がかかります。

物件価格の3〜5%です。

つまり3,000万円のマンションなら90万円

用意したいところです。

もし、物件購入を不動産会社が仲介するなら、

仲介手数料もかかることも覚えておきましょう。

◎自営業や低所得者の場合

自営業者や低所得者の場合には、安定した収入があり

比較的高収入なサラリーマンよりも

厳しい条件となることが一般的です。

不動産投資ローンの審査においては、

契約者に安定収入があることや、

十分な金融資産を所有していることが重要になります。

また、現金で数百万円程度の安価な不動産を購入し、

運用し実績をつくることで、融資に有利になる場合も

あります。一つの手段として覚えておきましょう。

◎不動産投資にかかる初期費用の内訳

初期費用には節約できる項目もあれば、

各種税金のような固定額のものもあります。

支払いのタイミングもさまざまです。

・不動産仲介手数料

物件を購入する際、不動産会社が仲介するのであれば、

原則として「不動産仲介手数料」を支払います。

これは、売買契約が成立したときの成功報酬となります。

不動産仲介手数料の上限は決まっています。

400万円をこえる物件の場合は、

「売買価格×3%+6万円+消費税」です。

これはあくまで上限額であり、

実際の請求額に一致するとはかぎりません。

・不動産投資ローンの事務手数料

一般的に、不動産投資ローンを組む場合には、

ローンの保証会社と契約することになり、

保証料がかかります。

金融機関に支払う事務手数料もあります。

事務手数料には定額制と定率制があり、

定額制の相場は3万円ほどです。

不動産投資ローンは高額な融資のため、

金融機関で保証会社を連帯保証人とします。

ここで発生する保証料は、

一括払いなら融資総額の2%、

金利上乗せなら0.2%〜0.3%ほどが相場です。

ただし、金融機関期間によって審査基準は異なり、

​​保証料は、借主の信用度や支払い期間により異なります。

・印紙代

ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」と、

物件の購入にかかわる「不動産売買契約書」には、

印紙を貼り付ける必要があります。

課税文書に収入印紙を正しく貼ることで、

印紙税を納める仕様です。

金額は、契約書に記載している金額が

5,000万円以下の場合は2万円、

5,000万円~1億円では6万円の印紙代がかかります。

印紙税の税率は変更になる場合もあるため、

国税庁のホームページで確認してから、購入しましょう。

・登録免許税

物件を購入する際には、複数の登記が必要です。

不動産登記にかかる国税が「登録免許税」です。

所有権移転登記の場合、建物や土地の課税標準額に

税率をかけたのが登録免許税額です。

この課税標準額は、物件の購入価格ではなく、

「固定資産税評価額」です。

抵当権設定登記の場合、課税標準額に0.4%をかけて

登録免許税額を算出します。

・固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税は、1月1日の時点での

不動産所有者が納税する地方税です。

納付期限は自治体によって異なります。

1月1日から物件の引き渡しまでは、

売り主が物件を所有しています。

売り主が一括で納税し

引き渡し日の前後で納税額の日割りをして、

売り主と買い主で費用を分担することが通例です。

固定資産税額は課税標準額に1.4%、

都市計画税額は課税標準額に最高0.3%を

かけて算出します。

都市計画税は、都市計画区域にある不動産にのみ

課税することが原則です。

物件によっては都市計画税がかからないこともあります。

・司法書士報酬

物件を購入する際に必要な様々な登記は、

手続きに法務の専門的な知識を必要とします。

自分で行うことも可能ですが、法務の専門家である

司法書士に依頼したほうが確実です。

報酬のは司法書士事務所によって異なりますが、

総額で10万円~15万円ほどが一般的です。

遠方の司法書士事務所に依頼すると出張費が

別途発生するケースもあるため、

近隣で依頼するとよいでしょう。

・火災保険料

不動産投資ローンは、

金融機関から見れば、物件そのものが担保です。

担保を守るために、

火災保険への加入が融資の条件になります。

火災保険料の金額は、

物件を再建築するのに必要な金額である

「再調達価額」を基準にすることが通例です。

マンションの場合は、

10年間で10万円ほどの火災保険料がかかります。

耐火性能の低い木造の物件では、鉄筋コンクリート造の

3倍ほど高くなります。

火災保険の補償内容には、水災補償や風災補償が

含まれるかどうかの確認も大切です。

自然災害による被害と修繕費のリスクを考えておきましょう。

今回のまとめになります。

不動産投資を始めるにあたり、

十分な自己資金を準備しておくことが重要です。

初期費用には節約ができる項目もあるため、

事前にしっかりと計算をし、計画的に行いましょう。

初期費用についての知識を深めることで、

想像よりも少ない自己資金で不動産投資が

できることに気づくかと思います。

今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を

発信できたらと思っています。

不動産投資家のコアラでした。

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