不動産投資家コアラ

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資の基礎 利回りを理解する』 です。 結論から言うと・・・ 不動産投資の利回りとは 物件購入価格に対する年間の見込み収益のことです。 これは、物件の収益力を見る1つの指標になります。 利回りは２種類あります。 「表面利回り」と「実質利回り」です。 【利回りの計算方法】 ・表面利回り 物件価格に対してどの程度の 家賃収入が見込めるか 表面利回り＝　年間家賃収入　÷　物件購入価格　×　100 例 ・物件購入価格 3000万円 ・家賃毎月　10万円　→年間120万円 120　÷　3000万円　×100　＝４％ この物件の表面利回りは4％/年 とわかりました。 ・実質利回り 表面利回りから経費を差し引いた時に出る割合 経費（購入諸費用、修繕費用、固定資産税など） 実質利回り =（年間家賃収入-年間運営経費） ÷  （物件購入価格＋物件購入時の経費）×100 実質利回りは、表面利回りよりも 実際の運用に近い利回りです。 【理想の実質利回り】 立地、築年数、建物の状態などが 利回りに大きな影響を及ぼします。 つまり、不動産投資における適切な利回りは 物件の特性によって異なりますが、 3~5%程度が目安とされています。 私目線の目標としている利回りは 築古木造　13％　以上 新築木造　8％　以上 中古RC　6％　以上 新築RC　5〜6　以上　　です。 利回りを高めるためには、物件価格を抑えつつ、 安定した賃料収入を確保することが重要です。 今回のまとめになります。 不動産投資における利回りは、エリアや物件によって さまざまです。 表面利回りではなく、実質利回りを参考にして 検討しましょう。 また、利回りは不動産投資のこれからの判断材料として 重要ですが、利回りだけで判断するのはリスクがあります。 投資する物件の場所や条件も重要 になりますので、 さまざまな角度から物件を吟味をし、 正しい知識で堅実な投資を心がけていきましょう。 あなた自身の目標設定に沿ったリサーチ、 物件購入をすることが最も大事です。 今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を 発信できたらと...

  　皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資の基礎 不動産投資とは？』 です。 結論から言うと・・・ 不動産投資とは マンション、アパート、戸建てなどの不動産を購入し、 賃貸などを通じて収入を得る投資方法です。 株式投資やFXはハイリスク・ハイリターン、 不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターン といわれています。 その理由は、賃料収入は毎月安定して 得られることが多いためです。 【不動産投資の収入】 お金を稼ぐ方法は、2種類あります。 ①家賃収入 人に貸し出して家賃を得るインカムゲイン 手元に残るお金がある（キャッシュフロー） ②売却益 安く仕入れて高く売るキャピタルゲイン 売却してお金が残る 主にこの２種類となります。 お金が手元に残ることが大切です。 【不動産投資の種類】 投資する不動産の種類によって特性が異なります。 ①一棟投資 マンションやアパートなど複数の部屋がある 建物をまるごと保有して、賃貸経営をします。 中古を購入することもできます。 複数の部屋があるため、収入がゼロになるという リスクが少なくなります。 その分、購入金額が大きくなるため、 高額の初期費用がかかることもあります。 ②戸建て投資 一戸建ての住宅を所有して、賃貸に出し家賃を得るタイプです。 新築戸建て投資と中古戸建て投資があります。 土地と建物を所有するため、将来的に 土地の値上がり益も期待できます。 ただし、入居付けの難易度、物件の維持管理など オーナー自身で行う範囲も多くなります。 ③区分マンション投資 マンション全体ではなく一戸単位で購入し、 それを賃借人に貸すことで賃料収入を得るタイプです。 管理はほぼ全て管理会社に任せられるため、 初心者でも始めやすいです。 持ち続けて家賃収入を副収入源とするのもよし、 タイミングを見て売却し、 まとまったお金を得るのも可能です。 保有するマンションが1室だけの場合、 空室期間は収入がゼロになるリスクもあります。 今回のまとめになります。 不動産投資初心者の方は、 基本を押さえて自分にあった方法で取り組みましょう。 今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を 発信...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資歴４年で儲かると感じたポイント3つ』 です。 結論から言うと・・・ ・ミドルリスク、ミドルリターン ・不動産業者様との信頼関係 ・土地値比率、残債を減らしながら資産形成 本題に入る前に 不動産投資は本当に儲かるのか リアルな部分が知りたいと思っていらっしゃる 方も多いと思います。 そこで、私が4年間やってきて思ったことを お伝えさせていただければと思います。 改めてあなたは不動産投資に対して どんなイメージを持っていますか？ 怪しい、危ない、詐欺、儲からない とイメージをお持ちの方も多いのでは ないでしょうか。 実は、私も不動産投資を始める前までは とにかく怪しいし大きな資金が必要でリスクが高いと ずっと思っていました。 ただ実際にやってみて、 書籍に書かれている内容も含めて 「こんな安定的に毎月収入が入ってくるんだな」 「火災保険、地震保険の申請も合法的に このようにお金は入ってくるんだな」 「売却したらこれぐらい儲かるんだな」 書籍に書いてある内容や、セミナーを受講 して理解していたが、 違っていた部分も多々ありました。 自身が進めてきて感じた不動産投資について 改めて儲かるポイントを3つ解説します。 是非、これから不動産投資を始められる方は 参考になると幸いです。 ①ミドルリスク、ミドルリターン 　（インカム、キャピタル） 不動産投資の収入源は主に インカムゲインとキャピタルゲインです。 実際に不動産投資を始めてから 家賃収入、売却益を得て 初めて儲かったなと実感することができました。 私が1番最初に買った物件 最近、売却をしました。 リアルな収支になっているので 参考になれば幸いです。 ポイントをまとめると ・いい物件を安く買う（売却を見据えて） ・土地値比率が高い物件を購入する ・購入後の入居付け、賃料等のリサーチ 賃貸経営は、真面目にすれば しっかりお金は残せます。 ②不動産業者様との信頼関係 不動産業者との繋がりが大切です。 いい物件情報は不動産屋（人）から流れてくるので 信頼関係を作るのが大切です。 ポータルサイトで自分で優良物件を探...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資で注意すべき落とし穴』 です。 結論から言うと・・・ 大きく ３つの落とし穴 があります。 ・詐欺 ・失敗 ・リスク １つずつ解説します。 ①詐欺 特に初心者や鵜呑みにしやすい方は 注意が必要です。 主に５種類の詐欺があります。 ・入居状況詐欺 実際には空室が多い物件なのに、 サクラや身内を住まわせて居住者が いるように装う詐欺のことです。 実際には入居者はいないので、 家賃収入は入りません。 入居者からの家賃収入の偽造証明書や 偽造領収書を提供し、 家賃収入があるかのように 見せかけています。 こうした被害に遭わないためには、 レントロールで各部屋の契約時期を確認し 物件の所有者や入居者情報を照会すること が大切です。 ・手付金詐欺 支払った手付金を持ち逃げされ、 実際の物件は手に入らないという 詐欺のことです。 「優良物件だから早めに手付金を 払ってキープしておいたほうが良い」と 説明された時は注意が必要です。 また、1つの物件に対し複数の契約を 取りつけ、各契約者に手付金を支払わせてから 手付金を持ち逃げし、連絡が取れなくなる というケースもあります。 被害に遭わないために、 慎重な行動と正確な情報の把握が不可欠です。 また、手付金の目安金額は売却代金の約10％です。 もし契約相手が不動産会社の場合は、 手付金の上限が20％までと決まっています。 そのため、20%を超える金額を要求された 場合は注意しましょう。 ・サブリース詐欺 不動産会社の「半永久的に家賃を保証する」 という謳い文句に乗りサブリース契約を 締結したものの、実際にはそのような 保証はなく安い家賃にされてしまうという詐欺です。 サブリースとは、持っている賃貸物件を 業者に一括して預ける契約のことです。 契約の上では入居者となる管理会社が 投資家に対して家賃を支払う システムです。 本来、サブリースには 「同じ賃料が保証されるわけではない」 という特徴があります。 サブリース詐欺ではその事実を 説明せずにメリットだけ言います。 そのため、半永久的に下がらないと 思っていた家賃がいつ...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資】今から戸建て投資は破綻確定、なぜ？』 です。 結論から言うと・・・ 理由は3つ あります。 ・人口減少に伴い、ファミリー層が減り続けている ・築古になればなるほど、無駄に修繕・リフォーム コストがかかってしまう ・戸建ての売却ができない可能性が非常に高い 本題に入る前に なんですけども戸建て投資は 今の市場的にはどうなのか？ 結論、お勧めしていませんが 安定的に賃貸経営されて 儲かってる人も中にはいます。 建売住宅の売れ行きに急ブレーキ！ 「建て売り氷河期到来」のニュースが 最近、また流れていました。 ただ、これはあくまでも一部のエリアに限っての 話になっていて、供給がされすぎただけだと 個人的には思っています。 そもそもなぜ、建売戸建てが 売れなくなったかというと ・コロナの影響 ・巣ごもり需要 で元々たくさん売れていたところから さらに売れると予想して、仕込みすぎたのが 現状です。 これから不動産投資を始められる方で まず1棟目に戸建て投資を考えている方も いらっしゃるかと思います。 また、今から戸建て投資を始めたいけど リスクを感じてる人も多いかと思います。 私の見解として戸建て投資に関しては、 都心部で土地に価値がある戸建て投資なら 出口が見えるから良いと思っています。 （出口とは、売却のことです） 今回は、私が戸建て投資をやらない理由も合わせて なぜ、お勧めしないのか 解説していきたいと思います。 ①人口減少に伴い、ファミリー層が減り続けている （賃料収入が0か1） 地方の戸建ては高利回りとよく聞きます。 高利回りにしないと、オーナーチェンジ物件として 売れない可能性が高いからです。 人口減少から予想できることは、 ・入居付けが難しくなる ・地方に行けば行くほど土地が無価値になる ・空き家問題などの深刻化　など さらに、 戸建ての場合は賃料が0か1なので、 リスク分散ができない、空室リスクが高いです。 金融機関が融資を出しづらい理由も ここにあります。 ②築古になればなるほど、無駄に修繕・リフォーム コストがかかってしまう 修繕リフォー...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資】儲からない投資用不動産を 購入してしまう人の3つの特徴とは』 です。 結論から言うと・・・ ①建物値と土地値の比率を考えずに 銀行融資を受けやすい物件を購入している ②無駄に修繕、リフォームにコストを かけすぎている ③人間関係が構築できない 本題に入る前に 不動産投資をやっていても、手残りで残る収支が 思っていた以上に少ないという方が 結構います。 不動産投資（事業経営）で利益を 上げれないのは、致命的な損失になるので 注意が必要です。 儲かる人と儲からない人で必ず違いがあります。 不動産投資だけではなく、世の中には 飲食店、建築業、美容サロンなどでも 儲かる人もいれば儲からない人もいます。 私の見解としては 儲からない人は、儲からないやり方をしていて 儲かっている人は、儲かるやり方をしている と思ってます。 私の場合は、なぜ利益を上げることが できたかというと 「守　破　離」 を徹底しています。 特に不動産投資ではロットが大きいので 物件購入後に儲からない、利益にならないと その時点で事業が破綻する可能性があります。 では、儲かる人と儲からない人では 一体何が違うのか？ 今回は、儲からない人の特徴をメインに こういう風に考え方を変えたら良い ということもお伝えしていきます。 また、儲からない投資用不動産を 購入してしまう人の特徴も公開します。 【儲からない投資用不動産を購入してしまう人の特徴】 ①建物値と土地値の比率を考えずに 銀行融資を受けやすい物件を購入している とりあえず高利回りなら良いと思っている のは注意が必要です。 建物、土地値の比率を把握し 元本毀損も織り込み、物件購入をしてください。 ・銀行融資を組みやすいものを購入してる人は キャッシュフローが残ってない印象が強いです。 ・銀行融資がセットだからという理由のみで 購入してる ・元本毀損を織り込んでいない投資 （相場の下落などにより、当初投資した金額を 下回ってしまう） ・土地値比率　6割〜7割以上が１つの目安 知り合いの実例として、 RCの築年50年、20年の返済でフルローン...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資初心者向け】初期費用はいくら？』 です。 結論から言うと・・・ 初期費用の目安はケースバイケースではありますが、 80〜100万円、物件の購入価格の8%〜10% ほどです。 ただし、サラリーマンなのか、自営業なのかでも 変わってきます。 ◎サラリーマンの場合 サラリーマンの方は全額のローンを組むことは 難しい可能性があります。 頭金の目安は物件価格の10%程度で、 3,000万円のマンションなら300万円程度が 目安となります。 また、頭金のほかにも諸費用がかかります。 物件価格の3〜5%です。 つまり3,000万円のマンションなら90万円 用意したいところです。 もし、物件購入を不動産会社が仲介するなら、 仲介手数料もかかることも覚えておきましょう。 ◎自営業や低所得者の場合 自営業者や低所得者の場合には、安定した収入があり 比較的高収入なサラリーマンよりも 厳しい条件となることが一般的です。 不動産投資ローンの審査においては、 契約者に安定収入があることや、 十分な金融資産を所有していることが重要になります。 また、現金で数百万円程度の安価な不動産を購入し、 運用し実績をつくることで、融資に有利になる場合も あります。一つの手段として覚えておきましょう。 ◎不動産投資にかかる初期費用の内訳 初期費用には節約できる項目もあれば、 各種税金のような固定額のものもあります。 支払いのタイミングもさまざまです。 ・不動産仲介手数料 物件を購入する際、不動産会社が仲介するのであれば、 原則として「不動産仲介手数料」を支払います。 これは、売買契約が成立したときの成功報酬となります。 不動産仲介手数料の上限は決まっています。 400万円をこえる物件の場合は、 「売買価格×3%+6万円+消費税」です。 これはあくまで上限額であり、 実際の請求額に一致するとはかぎりません。 ・不動産投資ローンの事務手数料 一般的に、不動産投資ローンを組む場合には、 ローンの保証会社と契約することになり、 保証料がかかります。 金融機関に支払う事務手数料もあります。 事務手数料...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『不動産投資をやってみて分かった 　業界の闇を暴露』 です。 結論から言うと・・・ ・優良物件は表には出てこないで 富裕層のみが常に独占している事実 ・悪徳業者に騙されて負債、借金だけが 残ってしまっている ・年金代わり、不労所得という甘い言葉の罠 本題に入る前に、 不動産投資はとにかくハードル高くて 危ないイメージ が強いと思います。 不動産投資もやってみて実際に理想と現実が 違うこともあるので注意が必要です。 不動産投資を実際に始めようと思われた時に 皆さんはどのようにして始めましたか？ ・インターネットで検索 ・書籍を購入して熟読 ・オンラインサロン、コンサル ・無知のまま不動産営業マンの方から購入 あらゆる情報が流布されている中で より精度、練度が高い情報を選び、 不動産投資に取り組むと思います。 しかし、実際に私自身も不動産投資を 始めてから書籍で学んだこと、 人から聞いていた事と違うなと 感じたこともたくさんありました。 また、不動産の知り合いで RCの新設の施工をしていて破産した と数人から聞きました。 一歩間違えたら負債を抱えて終わってしまう 可能性もあると改めて思いました。 なので今回は、 特にこれから不動産投資を始める方には 参考になると思います。 【業界の闇】 ①優良物件は表には出てこないで 富裕層のみが常に独占している 優良物件を買いたいけど 一般人には優良物件の情報は回ってこないと 心得た方がいいです。 理由は、 業界の思考実態です。 ・優良情報をグリップしている不動産会社がある ・資本（資産家及び投資家）がある 投資家が優良会社をグリップ ・儲かる物件よりも売りたい物件を売る ・購入するか分からないような人に 時間を使いたくない 弱者であり、金なしコネなし、人脈もない 私が優良物件を購入するために何をしたのか？ まずは自分自身の視座を引き上げることです。 視座とは、 物事を認識する時の立場のことです。 私の場合は、諸条件が揃っている 築古アパートをリフォーム前提で 物件力を担保し満室経営できる物件を購入して、 資産拡大を目指しました。...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『これを間違えると破綻確定！ 購入した方がいい築古１棟アパートの『間取り』を公開』 です。 結論から言うと・・・ 間取りのポイントは2つ になります。 ・とにかく広めの間取りであること ・必要設備がある間取りであること 本題に入る前に、 物件購入時の間取りはそんなに大切なことなの？ とご質問もあります。 そもそも入居者様に選ばれる間取りじゃないと 住んでもらえないからです。 他物件との競争力を担保する上で 「間取り」とは非常に重要なポイントです。 常に満室にできる物件はもちろん立地の要素も 大切ですが、間取りも非常に大切な要素です。 間取りが悪いと入居付けができず さらに入居者がいないと賃料が入らないわけです。 お客様の立場から見て、賃料が同じでかつ 広い間取りと狭い間取りなら どちらを選ぶと思いますか？ なるべく広い間取りの方を選びます。 後から間取りを変えようと思っても 変えることができないパターンも 非常に多いです。 私のやり方としては、 築古一棟アパートを購入前に どのような間取りの賃貸ニーズがあるのか 購入検討しているエリアの仲介店さんに ヒアリングをし、部屋をリフォームする前提で 購入するケースが多いです。 なぜなら、 ・ニーズがある間取りでないと入居者が決まらない ・人口減少に伴い1人当たりの占有面積が増えてきている ・最悪1R、1dk、1LDKでも広ければ戦える可能性がある からです。 そのため、今回間取りで失敗しないためにも 築古一棟アパートを購入する時に どういった間取りの物件を購入してきたのか 実例も合わせて公開します。 ポイント1　とにかく広めの間取り 広めの間取りとは どの程度広ければいいの？ 結論、 広ければ広いほどいいです。 狭小すぎると立地が良くても 埋まらないケースも実際にあります。 ・単身の間取りの目安は最低でも20平米以上 　（都心に限り） ・ファミリー、カップルの間取りは62平米以上 が好ましいです。 私自身の経験で 地方の単身物件は入居付けが難しい＝競合物件が多い もし地方物件を買うなら、 間取りが広ければ広いほどい...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【初心者必見】 成功する不動産投資の始め方』 です。 結論から言うと・・・ この記事では、 初心者でもわかりやすいように 不動産投資を始めるためのステップを紹介します。 不動産投資に興味はあるが、 始め方がわからない、初心者で不安な方も いるかと思います。 近年ではサラリーマンも副業として始めるなど、 不動産投資は初心者でも始めやすい 資産運用のひとつです。 【不動産投資開始までのステップ】 ステップ１　簡単な情報収集 専門的な難しい知識を付ける必要はありませんが 簡単な基礎知識は知っておきましょう。 少しでも知識があれば、 不動産会社のセールストークを鵜呑みにすることなく、 良し悪しを自分自身で判断できます。 最初はネットやYouTube、本で調べるなどして 情報を得るのが良いでしょう。 セミナーへの参加も有効です。 専門家や投資経験者が教えてくれるので、 より実践的な勉強ができます。 ステップ２　目標を決める ステップ１で情報を集めていく中で 少しずつ見えてきて、目標も出てきたかと 思います。 投資金額や目標を達成したい時期を決めましょう。 この目標が曖昧だと自分に合ったものが 見つけられずに苦戦することもあります。 もし、不動産業者に依頼するなら 信頼できる不動産業者探しも必須です。 ステップ３　物件、エリアを決める ・家賃相場 ・最寄り駅などの立地 ・管理状況の確認 ゴミなどの清掃がされているか、 修繕箇所はどのくらいか確認しましょう。 確認をしないと、後から高額の修繕費が かかってしまったなど 計画外の費用がかさむ場合があります。 また、マンションなのかアパートなのか、 一棟買いするのかワンルーム新築なのか中古なのか、 都心なのか地方なのか、 決めることはたくさんあります。 ステップ４　物件の購入 物件を決めたあとは、すみやかに買い付けを行いましょう。 不動産投資では家賃収入を得ながら、 ローンを返済していくのが一般的な方法です。 個人の信用状況やその物件自体の収益性も 審査に影響してきます。 ローンというとハードルが高く感じられますが、 不動産投資...

  皆さん、こんにちは！ 不動産投資家のコアラです。 27歳の時に不動産投資開始し3年で 資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。 今回のテーマは、 『【不動産投資】99%の人は知らない！ 不動産投資で絶対に儲かる地方物件の狙い目』 です。 結論から言うと・・・ ・基礎産業の地域 ・商業施設 ・地域ごとの学区 ・建物と土地比率及び入居者ニーズの調査 それぞれ説明していきますが、 本題に入る前に 地方の高利回り物件は実際どうなの？という ご意見をよく聞きます。 メリット・デメリットがありますので 市場調査を必ずしてから購入しましょう。 これは不動産投資の永遠のテーマだと思いますが 地方の高利回り物件に対して賛否両論、様々な意見が ネットでもあると思います。 「地方ボロ戸建てが儲かる」 「地方高利回りこそが儲かる」など 様々な情報が広まっています。 私の総評として、 ただ高利回りだからという理由だけで 購入するのは非常に危険だと思います。 なぜなら ・高利回りにしないと売れない訳あり物件 ・そもそも土地の価値がない ・修繕コスト及びリフォームコストが高額 などの可能性が高いからです。 その他、地方物件のデメリットは ・日本全体の人口減少 ・人口が減少すると土地の価値も必然的に下がる ・賃料下落が起こりうる可能性が高い ・融資がつきにくい ・売却する時に売りにくい ですが、 地方物件で高利回りでなくても 購入に値する価値がある地方物件は たくさんあります。 実際、私が購入している物件は ほぼ都心ではなくいわゆる地方物件で 0から1億までの資産を拡大しました。 改めて地方の築古物件一棟アパートを狙って 購入した理由は、 都心部の資産性がある物件への エントリーハードルが高すぎたことです。 （自己資金2000万〜5000万） 「最弱な僕でもどのようにしたら低資金で 不動産投資を開始して戦えるのか」 答えは、 地方でも地域の市場調査をして 低コストでリフォームができて 満室にできると確信した築古一棟物件を購入し 賃貸経営をして資金を作ること。 不動産投資で絶対に儲かる地方物件の狙い目 ポイント４選を紹介します！ ①基礎産業の地域 基礎産業とは、 生活に欠かせない産業が発展しているエリアには 人が集まりやすい傾向があること...